退租房屋出现破损，押金扣除规则与取证实操要点
编者按：
租期届满退房时，如果房屋出现破损，能不能扣押金、扣款金额多少，核心要看破损属于正常老化损耗，还是租客使用不当造成的人为损坏，同时还要看出租人能不能拿出完整证据证明实际维修损失。房东只靠口头描述直接把全部押金扣留，拿不出维修发票、交房与收房前后对比影像等材料，法院一般不会支持全额扣款。退房时双方一起现场核验、同步拍照录像留存证据，是避免后续扯皮最稳妥的办法。退租房屋有损坏，押金应当如何处置？
鲁法案例【2026】504
退租时房屋有损坏，押金该怎么扣？自然损耗与人为损坏如何区分？出租人主张房屋受损扣押金，举证责任该由谁承担？一起来看这起房屋租赁合同纠纷，厘清租赁双方权利边界。
案情简介
2022年7月，甲方王某（出租方）与乙方夏某（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定月租金1900元、押金1900元，租期一年；押金用于抵扣乙方应承担的费用、租金及违约赔偿责任，剩余部分应如数返还；因乙方保管不善或不合理使用造成房屋及设施损坏的，由乙方负责维修或赔偿。合同签订后，夏某依约支付租金及押金。合同到期后，夏某腾退房屋并将钥匙放置于物业办公室，双方未共同到场交接。后王某以房屋地面、家具、墙面等存在损坏、其自行维修为由拒绝退还押金，夏某诉至法院，请求判令王某返还押金1900元。
王某辩称，因夏某造成房屋地面、家具、墙面等出现不同程度损坏，其后期自费维修，故不同意退还押金。
法院审理
法院经审理认为，王某与夏某之间存在合法有效的房屋租赁合同关系。租赁期限届满后，王某尚未返还押金1900元，其拒退理由为夏某造成房屋损坏。夏某作为承租人，在租赁期间对房屋及附属设施设备负有妥善保管、合理使用的义务。将王某提交的交房时照片、视频与退租后接收房屋时的照片、视频进行比对，显示退租时墙面起皮、脱落程度加重，已超出正常使用损耗范围，夏某应承担相应赔偿责任。但王某未能举证证明修复的具体项目及实际支出，损失金额难以准确核算；双方未共同到场验收交接，亦未在退租时固定房屋状况证据。法院结合损坏范围、程度及双方交接情况，依据公平原则酌定扣减1400元，由王某向夏某返还押金500元。判决作出后，双方均服判息诉。
法官说法
在房屋租赁合同关系中，出租人与承租人应当依约享有权利、履行义务。出租人有权收取租金，监督房屋使用情况，租期届满查验房屋；同时负有交付适租房屋、保障房屋正常使用、承担房屋自然损耗维修责任，租赁终止后在抵扣合理费用、损失后返还剩余押金的义务。承租人有权占有、使用房屋，在符合条件时主张押金返还；按期交纳租金及相关费用，合理使用、妥善保管房屋及附属设施，正常使用产生的自然损耗无需赔偿，因保管不善、不合理使用造成非正常损坏的，须承担维修或赔偿责任，租期届满及时腾退房屋并配合交接验收。实践中，房屋租赁押金多用于担保承租人履行合同义务、结清相关费用及赔偿非正常损坏等，出租人不得随意全额扣留。
结合本案而言，押金扣减应以证据能够证明的实际损失为边界。承租人造成超出正常使用损耗的损坏，应承担赔偿责任；但出租人主张从押金中扣除维修费或赔偿金的，须就损坏事实、损坏系承租人使用所致、维修必要性及实际支出承担举证责任。无维修票据、无前后对比影像、无定损依据的单方扣款，难以获得支持。与此同时，退租交接环节的证据固定对双方都至关重要：共同查验、拍照录像、书面确认房屋状况，既是出租人日后主张损失的依据，也是承租人避免“说不清”的保障。本案中，墙面起皮、脱落加重虽已超出正常损耗，承租人应承担相应责任，但出租人未能证明维修项目及实际花费，双方又未共同验收固定证据，故法院未按押金全额扣减，而是结合损坏程度和交接情况，依据公平原则酌定返还金额。这也提示租赁双方：押金不是可以随意全额扣留的“保证金”，扣减须有据；退租交接留痕，才能减少争议。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第七百一十四条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。图片
作者：李文筱
来源：济南市槐荫区人民法院 山东高法
专家评析
————知法善用、保护权益————
（以下评析仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
押金纠纷里，房东最容易陷入一个误区：只要房屋存在任何瑕疵，就能直接扣留全部押金；而租客也常有误区：只要自己没有故意搞破坏，押金就必须一分不少全额退还。从法律层面来讲，押金能不能扣、扣多少钱，核心比拼的是证据。房东必须举证：破损是租客造成、维修项目真实、花费有据可查；租客则要举证自己正常居住使用、退房时房屋的真实状态。谁手里握有交房退房对比视频、维修票据、交接签字单，谁在纠纷里就占据优势。退房时花十几分钟拍完整房屋视频，远比事后反复争执、来回拉扯省时省力。即便押金金额不高，协商谈不拢也完全可以走诉讼维权，前提是提前把全套证据准备齐全。
问疑解惑
————提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：退租时房东以房屋破损为由把押金全部扣掉，这种做法合法吗？
答：押金并不是房东可以随意处置的资金。房东想要从押金里抵扣维修费或者赔偿金，必须举证三件事：房屋确实存在破损、破损是租客使用不当造成、维修项目真实且花费属实。如果缺少维修票据、房屋交接前后照片视频以及定损依据，仅凭口头说辞全额扣押押金，很难得到法院支持；租客可以起诉，要求返还多扣的押金部分。
问题2：自然老化损耗和人为破损该如何区分？
答：自然损耗，是房屋装修、家电家具在正常居住使用下，随着时间慢慢出现的老化、轻微磨损，比如墙面轻微泛黄、家具留下正常使用痕迹，这部分损失由房东自行承担，租客不用赔钱。人为破损是租客保管不到位、不合理使用造成的损坏，例如墙面大面积起皮脱落、家具出现非正常开裂，超出正常使用限度的损坏，需要由租客承担维修费用。最直接的区分方式，就是比对交房、退房时拍摄的照片与视频。
问题3：退房时没有和房东共同验房，事后房东才提出房屋有损坏，该怎么处理？
答：没有当场共同核验房屋，会增加事实举证难度，但不等于房东单方面的说辞就具备法律效力。租客可以要求房东出示交房时的房屋状况资料、收房第一时间拍摄的影像、维修项目清单以及付款凭证。一旦房东无法提供上述佐证，只凭口头描述扣款，租客有权拒绝认可，并通过住建部门投诉或者民事诉讼追回押金；租客自己留存的退房实拍视频、聊天记录也要妥善保管。
问题4：房东提出的维修费远高于市场实际价格，多扣的钱还能追回来吗？
答：押金扣减额度，只能以有证据支撑的实际损失为上限。房东必须证明维修项目确有必要、支出真实有效，不能自行随意定扣款金额。要是房东拿不出维修收据、定损单据，或是扣款金额明显高出市场行情，法官会结合破损程度、房屋交接情况，按照公平原则酌情核定扣款数额，超出合理损失的部分，租客有权索要返还。
问题5：起诉追回押金，该去哪家法院立案，需要准备哪些材料？
答：房屋租赁合同纠纷，管辖法院为房屋所在地法院。起诉状要写清楚租赁起止时间、押金数额、房东拒退押金的理由以及你的诉讼请求，同时附上租赁合同、押金转账记录、退房交接材料、房屋破损对比影像、催退押金的聊天记录等证据。涉案金额较小的案子，可以向法院申请小额诉讼程序，审理流程更简单、结案速度更快。
问题6：官司打赢之后，房东依旧不肯退还押金，该怎么办？
答：判决书正式生效后，房东拒不履行退款义务，租客可以向一审法院执行局提交强制执行申请，附上生效判决书，同时向法院提供房东银行卡、名下房产等财产线索，由法院直接冻结、划扣款项。押金纠纷大多涉案金额不大，但不要因为钱少就放弃申请执行，强制执行流程清晰，法院会依法处理。
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
先行区分自然老化损耗与人为破损
拿出入住交房、退租交房的照片和视频做对照，仔细核对墙面、地面、家具的破损有没有超出正常居住留下的痕迹。单纯老化、轻微磨损不用承担赔偿，只有非正常破损、严重损坏才需要赔付。如果一开始对损坏性质判断出错，后续协商扣款金额就会陷入被动。
及时固定全部证据
退房尽量约房东到场共同验房，当场拍摄视频、拍照，当场签署书面房屋交接单。如果房东拒不配合到场，自己一定要完整拍摄全屋状况，重点拍下争议破损位置，保留好照片的拍摄时间与定位信息。租赁合同、押金付款凭证、退房沟通记录、催款信息全部保存好，作为协商、起诉的核心证据。
核算应当退还的押金金额
押金不存在要么全退、要么全扣的一刀切情形。只有房东拿出完整证据证明的实际维修开支，才可以从押金里抵扣，剩余钱款必须退还。对于没有票据、没有定损依据的扣款项目，租客完全可以不予认可。提前核算好合理扣款区间，协商时才能掌握主动权，不会被房东单方面报价牵着走。
发送书面催告，留存协商全过程
通过微信或者短信给房东发送文字催告，写明租期起止时间、押金总额、退房日期、你主张返还的金额以及事实理由，限定对方在合理期限内给出答复。这份催告既是友好协商，也能锁定对方扣款理由。很多纠纷走到这一步就能妥善解决；就算协商失败，文字记录也能作为诉讼证据。
协商无果，及时向法院提起诉讼
租房合同纠纷由房屋所在地法院管辖。起诉状写明案件事实、押金金额、双方争议焦点与诉求，一并提交合同、转账凭证、影像资料、聊天记录等全套证据。小额案件优先申请小额诉讼，手续简便、审理周期短。
判决生效后，立即申请强制执行
房东败诉后仍然拒不退款，拿着生效判决书，向一审法院执行局提交强制执行申请书，同时提供房东银行卡、不动产等财产线索，由法院依法查封、划扣钱款。不要因为涉案金额小就放弃维权，强制执行制度成熟，依法提交材料就能推进执行。