出租屋天花板脱落致房屋租赁合同解除，押金退还与租金减免怎么判

别墅天花板突然脱落，房东拒绝维修、租客拒绝交租！法院判了

　　别墅天花板脱落，房东拒绝维修双方协商无果闹上法庭

　　2021年7月，陈某将自有别墅出租给郑某，双方签订《房屋租用协议》，约定租期3年，房屋限于郑某家庭生活或工作使用，按月支付租金，押二付一；同时约定水电、门窗等日常维修由郑某自行负责。

　　2023年6月，别墅一楼茶室天花板石块突然大面积脱落，存在严重安全隐患。郑某第一时间告知陈某，要求对房屋进行修缮，却遭到陈某拒绝。无奈之下，郑某自行委托施工团队完成维修，并以房屋存在安全隐患、房东拒不履行维修义务为由，暂缓缴纳后续租金。

　　陈某认为郑某拖欠租金违约，随即通知郑某单方解除租赁合同，要求郑某腾退房屋、结清欠款并承担违约责任。郑某否认自身违约，双方协商无果，陈某遂诉至法院。郑某提起反诉，要求陈某退还租房押金、承担房屋维修费，并减免无法正常使用房屋期间的租金。

　　法院判决

　　房东应全额退还租客租赁押金

　　本案为房屋租赁合同纠纷。法院经审理认为，案涉房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，对双方均具有约束力。出租人不仅要交付房屋，更负有保障房屋主体结构安全、维持房屋适租使用的法定义务。合同中约定的租客自理维修范围，仅适用于日常小件损耗维修，并不包含房屋老化、主体结构脱落等重大问题。

　　同时，房屋天花板脱落系楼龄久远、自身质量老化导致，并非租客使用不当造成。房东陈某拒绝履行法定维修义务，房屋已无法保障安全居住，构成违约。租客郑某此时暂停支付涉案房屋租金并无不当，其迟延支付部分房屋租金不构成违约，陈某无权单方没收押金、追究租客违约责任。

　　综上，法院判决双方租赁合同解除，案涉房屋因维修无法正常使用时段，对应租金予以减免；郑某需支付剩余租期租金，以及合同解除后实际占用房屋产生的占有使用费。陈某应当全额退还郑某租赁押金，并承担郑某垫付的房屋维修费用以及天花板脱落造成的物品损失。该判决已生效。

　　案件说法

　　房屋租赁合同中，保障房屋安全适租是出租人的法定义务，是租赁关系合法存续的核心前提。承租人发现房屋存在安全问题，影响正常使用的，有权要求出租人维修、减免租金或延长租期等。但不建议直接以欠付租金方式与出租人对抗，避免因逾期交租超出合理范畴，产生违约风险。

　　出租人在出租房屋前，应查验房屋安全状况，老旧房屋需定期检修；租赁期间应持续保障房屋符合居住用途，发现主体结构、安全隐患等问题需及时维修时，不得推诿责任。承租人签订合同前，应仔细阅读维修、解约等关键条款；入住后发现安全隐患的，需第一时间留存证据并书面告知出租人；出租人拒不处理的，可自行维修并保留票据，依法主张抵扣租金或索赔。租赁双方应恪守诚信，依约履行租赁合同，遇到矛盾纠纷应友好协商，共同维护和谐稳定的租赁关系。 

　　法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第四百六十五条 依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。

　　第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。

　　当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

　　第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

　　合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。

　　第七百零八条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。

　　第七百一十二条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。

　　第七百一十三条 承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。

　　来源：深圳市中级人民法院、南山区法院