租房多年退租要恢复如新？租客权责与维权方法
编者按：
长期租房退租无需无条件恢复如新，法院明确区分房屋自然损耗与租客人为损坏。合同约定恢复原状的，租客私自改造的结构、墙面需复原，自然老化损耗无需担责，房东亦需履行止损义务，不得肆意索赔、扣押金。租房18年，退租时需要恢复如新吗？
租了多年的房子，与房东一直和和气气，退租时，房东却甩来一句“恢复如新！”这合理吗？租客到底该如何“恢复原状”？
近日，上海市长宁区人民法院（以下简称长宁区人民法院）审结了一起因退租后交还房屋引发的房屋租赁合同纠纷案件。
案情回顾
2006年6月，租客张先生与房东刘女士签订房屋租赁合同，约定张先生承租案涉房屋居住使用，租期一年，保证金11,600元。合同另约定，租客需依照房屋交接时现状使用，如要求重新装修或变更原有设施，应先征得房东同意；租赁期满，恢复原状；因租客使用不当或其他人为原因而使房屋或设备损坏的，应负责赔偿。
租赁期间，张先生将房屋墙体由白色粉刷成黄色，将三室结构改造为四室。租期届满后，双方未再签订书面合同，但张先生一直使用该房屋至2024年7月。双方办理房屋交接手续后，刘女士要求张先生将房屋恢复“原状”，包括恢复三房结构、墙体修复刷新（修复漏水损坏并粉刷为白色）、地板换新、灶台换新等。双方未能达成一致，刘女士遂诉至法院，要求张先生赔偿房屋修复费用14万余元及房屋空置损失10万余元，并要求其承担逾期支付租金违约金5,000元。
张先生辩称，其系经过刘女士允许才进行了装修改造，墙壁发霉系房屋外墙渗水所致，与其无关；除第三卧室地板为长期使用办公椅滑轮磨损所致，其余地板、灶台损坏均属于自然损耗，不应由其承担修复责任；房屋空置系受市场行情影响及刘女士自身原因所致，不同意赔偿空置损失。此外，张先生提起反诉，要求刘女士退还房屋押金。
人民法院裁判
长宁区人民法院经审理认为，承租人退租时，应按照合同约定返还房屋。若因承租人故意或疏忽造成损坏，其应承担相应赔偿责任；若系房屋自然损耗，不应由承租人承担修复及赔偿责任。
本案中，合同明确约定租赁期满后，需恢复原状交付房屋。虽然张先生是在经过刘女士同意的情况下对房屋结构和墙体颜色进行了更改，但根据合同约定，其在返还房屋时理应恢复为原始状态，该部分修复费用应由张先生承担。
关于墙体、地板、灶台受损，刘女士申请对受损原因等进行鉴定，鉴定结论显示因果关系客观无法鉴定。双方确认租赁期间，张先生曾向刘女士反映过漏水情况，但双方均未维修。除张先生自认办公椅造成的地板损坏外，刘女士未能举证其余损坏系张先生使用不当所致，且案涉房屋出租时已经装修多年、张先生又实际使用18年，房屋在正常使用过程中不可避免地会产生自然损耗。综合考虑房屋现状、使用年限、各自过错等因素，法院酌情认定张先生支付修复费用3万余元。
关于房屋空置损失，刘女士在收回房屋后即挂牌出租，在诉讼之前张先生多次明确拒绝修复，在此情况下，刘女士作为出租人亦负有避免损失扩大之义务。结合双方沟通情况、房屋空置情况、当事人过错程度，再考虑鉴定报告载明的修复工期等因素，参照市场租金标准，法院酌情认定张先生支付空置损失3万余元。
最终，长宁区人民法院判决张先生向刘女士支付房屋修复费用3万余元、房屋空置损失3万余元，刘女士向张先生返还保证金6,600元。现本案判决已生效。
法官说法
房屋租赁合同关系终止或解除后，租赁双方常因应以何种状态返还房屋产生争议。在合同约定需“恢复原状”返还的情况下，应当正确区分自然损耗与人为损坏，合理界定承租人的义务，以实现租赁双方利益的平衡保护，促进住房租赁市场健康发展。
一、承租人应按照房屋性质合理使用房屋
房屋在正常使用过程中，不可避免地会产生自然损耗，累积到一定程度甚至会发生损坏，影响正常使用功能。通常情况下，若承租人根据房屋性质正常使用，即便随着时间推移，房屋出现功能或外形退化的情形，亦应属于自然损耗，承租人无需承担赔偿责任；若因承租人故意或疏忽、不当使用房屋，导致出现损坏，则应由承租人承担损害赔偿责任。
本案中，张先生在装修过程中，改变了房屋结构和墙体颜色，超出了通常理解的租赁房屋使用方式，在双方未就此达成一致的情况下，张先生在返还房屋时应恢复房屋原始结构和墙体颜色。关于刘女士主张的因漏水造成的墙体、地板损坏以及灶台人为损坏，其未能举证系因张先生使用不当所致，其应自行承担举证不能的法律后果。
二、出租人在对方违约的情形下，负有防止损失扩大义务
《中华人民共和国民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
本案中，双方完成房屋交接后，刘女士即对外挂牌出租，并多次要求张先生进行修复或赔偿款项，张先生明确拒绝。在此情况下，刘女士时隔近一年才向法院提起诉讼，其作为出租人，在已收回房屋且对方明确拒绝修复、赔偿的情况下，自身负有及时止损义务，未采取适当措施致使损失扩大，对扩大部分的损失，刘女士无权要求张先生承担。
三、诚实信用是保障住房租赁市场高质量发展的基石
住房租赁是居民解决居住问题的重要方式，也是国民经济和社会发展的重要领域。租赁双方诚信守约、严格履约，才能维护住房租赁市场的稳定性，真正实现“住有所居、居有所安”。
法官特别提醒，在订立房屋租赁合同时，双方应对返还房屋时的状态进行明确约定，若需“恢复原状”，应对租赁之初交付的“原状”留存证据。承租人若要对房屋进行装修改造或更换家具、家电等设施设备，应及时与出租人沟通，在协商一致的前提下进行改造、更换，并对合同到期后改造或更换部分的归属进行明确约定。租赁期间，承租人应以合理方式妥善使用房屋，若发生漏水、电路老化等情形，应及时保留证据并向出租人反馈，若出租人未在合理期限内维修，承租人可以自行维修，再向出租人追偿维修费用，避免损失扩大。
法条链接
➤《中华人民共和国民法典》
第五百零九条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
……
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百九十一条 当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。
……
第七百零九条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。
第七百一十条 承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。
第七百一十一条 承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。
刘曦桦
民事审判庭法官
供稿 | 民事审判庭 来源：上海长宁法院
文字 | 刘曦桦
专家评析
————知法善用、保护权益————
（以下评析仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
租房退租复原并非绝对的“恢复如新”，核心是权责划分。租客需恪守合同约定，未经明确书面约定的改造，退租时应按约复原，避免违约追责。但无需为房屋长年使用的自然老化、无证据佐证的人为损坏买单。同时，房东无权随意主张高额修复费、空置损失，自身负有止损义务。租赁双方签约时应明确原状标准、改造归属及损耗责任，租赁期间留存房屋养护、问题反馈证据，从源头规避租赁纠纷，保障自身权益。
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
固定原始证据
退租交接前，全程拍摄房屋原始户型、墙面、家电地板状态，留存租房初期交接照片、合同原件，明确房屋初始原状，界定改造和自然损耗范围。
梳理损耗责任
逐一核对房东索赔项目，区分私自改造、人为磨损、自然老化三类情况，自然损耗、无法举证租客责任的损坏，坚决拒绝赔付。
留存沟通记录
保存和房东关于修复、赔偿、押金退还的聊天、通话记录，重点留存房东拖延处理、肆意索赔的相关证据，证明对方未履行止损义务。
申请专业鉴定
双方对损坏成因、修复费用有争议时，主动申请司法鉴定，以专业结论划分责任，避免房东主观漫天定价索赔。
协商谈判理赔
依据合同约定、法律规定和鉴定结果，和房东协商赔付金额、押金退还数额，剔除不合理索赔项目，达成书面协商结果。
依法诉讼维权
协商无果后，整理全套证据提起诉讼，反诉要求退还押金，由法院酌情判定修复费、空置损失，维护自身合法权益。
问疑解惑
————提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：长期租房退租必须恢复房屋如新吗？
答：不需要。法律区分自然损耗和人为损坏，房屋多年使用产生的正常老化、磨损属于自然损耗，租客无需赔偿复原，仅需对自身私自改造、不当使用造成的损坏承担责任。
问题2：租房改造房屋退租是否需要复原？
答：若租赁合同约定租赁期满恢复原状，即便改造经过房东口头同意，退租时也需将墙体、户型等私自改造部分恢复原始状态，相关修复费用由租客承担。
问题3：房屋自然损耗导致损坏租客要赔偿吗？
答：不用。依据民法典规定，租客按房屋性质正常使用产生的损耗，无需承担修复和赔偿责任，房东无法举证是租客人为损坏的，无权索要赔偿。
问题4：房东主张房屋空置损失租客必须赔付吗？
答：不是。房东在租客拒绝修复赔偿后，有及时止损、防止损失扩大的义务，未及时维权导致的扩大空置损失，无权要求租客承担，法院会酌情判定赔付金额。
问题5：退租时房东漫天索赔该怎么应对？
答：可拒绝不合理诉求，留存房屋现状、损耗成因、沟通记录等证据，通过司法鉴定区分损坏原因，协商无果可通过诉讼维权，追回被扣押金。
问题6：长期无书面租房合同退租如何定责？
答：口头续租视为不定期租赁，房屋权责、退租标准仍参照原书面合同，改造复原、损坏赔偿、押金退还等条款依旧具备法律效力。