承租方以受新冠疫情为由要求解除合同，法院未予支持

  【基本案情】

  2018年1月，被告某盛公司作为出租方与原告启东某销售公司作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告出租给原告厂房，租期五年，年租金47万元；合同期内，除不可抗拒自然因素或政府征用土地外等原因，任何一方不得无故提前解除合同，如发生提前解除合同的情形，双方应协商解决，签订书面解除协议，处理好善后事宜。合同签订后，原告启东某销售公司按约给付第一年度租金，未能按期给付第二年度租金。2020年3月17日，原告启东某销售公司向原告发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，以全国突发新型冠状病毒疫情之不可抗力因素导致公司不能正常营业为由，要求解除合同。被告不同意解除合同，并继续向其催要租金，故成讼。

  启东法院经审理后认为，根据法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本次新冠疫情的爆发虽属于不可抗力，但原告系从事汽车、摩托车、零配件等销售业务的公司，根据启东市防控工作指挥部办公室《关于第二批经营场所恢复营业的通知》，通知自2020年2月14日起，全市汽车、摩托车、电瓶车等修理销售门市恢复营业。新冠疫情及相应防控措施对原告的经营造成一定影响是事实，但并未导致合同不能履行或者不能实现合同目的，考虑到此次疫情对原告的经营造成一定影响，本院在另案中已酌情减免原告相应的租金，故对原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。

  【典型意义】

  新冠疫情的爆发对于很多行业都造成冲击，相应的房屋租赁市场也不可避免的受到影响，出现很多经营困难的承租户拖欠租金甚至要求退租的情形。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎民事案件若干问题的指导意见 (一)》中规定，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。本案中，原告的经营受到疫情影响是事实，但本市已在2020年2月14日通知本市汽车等修理销售门市恢复营业，并未导致租赁合同不能履行或者不能实现合同目的。对于新冠疫情对行业的冲击和风险，法院会酌情考虑予以减免租金，但仅以此为理由要求解除合同依据不足，法院不予支持。由于疫情影响，近两年内房屋租赁合同纠纷明显增多，法院立足统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局，对于涉疫情民事案件，并非采取一刀切的方式，而是根据不同案件的实际情况，平衡各方利益，即保护当事人合法权益又兼顾服务经济社会发展，力求实现法律效果与社会效果的统一。（来源于2021年11月11日启东法院发布的房屋租赁合同纠纷典型案例）