长期合同无法履行，违约方解除合同，应承担违约责任

  【基本案情】

  2019年8月5日，原告启东市某大酒店作为出租方与被告顾某、陈某作为承租方签署《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于其名下房屋、场地、通道出租给被告用于经营浴场,租赁期限7年，自2019年8月至2026年7月，年租金180万元。同时约定任意一方违约将承担违约金500万元。合同签订之后，被告共计支付租金110万元整。2020年1月25日，因为新型冠状疫情影响自2020年1月25日起暂时关闭公共浴场等公众聚集场所。2020年3月20日，被告向原告邮寄书面通知书，内容为由于疫情原因浴室无法经营，亏损严重，致函贵单位自2020年3月31日起解除双方之间的租赁合同。

  2020年6月，原告诉至本院，要求被告继续履行合同并支付租金。被告抗辩由于疫情不可抗力导致浴室无法经营，并提起反诉要求解除租赁合同。

  启东法院经审理后认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同租期七年，租期较长且租金数额较大，现被告已实际不再经营并要求解除合同，如果继续维持合同关系，势必形成合同僵局，对双方均不利，且被告并不存在恶意违约，确系因疫情影响造成经营困难而违约，如果继续履行合同对其显示公平，故本院对被告要求解除租赁合同的反诉请求予以支持，对原告要求继续履行合同的诉请不予支持。顾某、陈某作为违约方应承担违约责任，双方虽约定违约金，本院考虑到原告并非恶意违约，以及原告的租金损失等综合考量，本院酌情支持被告赔偿原告违约金350万元。

  【典型意义】

  违约方不享有单方解除合同的权利，但在一些长期性房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对双方都不利。符合违约方不存在恶意违约的情形、违约方继续履行合同对其显示公平、守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则的，违约方起诉请求解除合同的，应予以支持。违约方虽能解除合同，但也应承担违约责任，赔偿守约方损失。（来源于2021年11月11日启东法院发布的房屋租赁合同纠纷典型案例）