承租人违约导致合同解除后免租期租金的处理

李某与某酒店房屋租赁合同纠纷一案

——承租人违约导致合同解除后免租期租金的处理

  基本案情

  李某（甲方）与某酒店（乙方）于2021年11月6日签订的《委托经营管理合同》约定租赁期限自2021年11月6日至2024年11月5日，起租日为2022年2月6日，首年前三个月为空租期。合同期内，乙方需提前退租的，应提前十五日通知甲方，并按一个月租金的标准向甲方支付违约金且乙方不退押金。合同履行中，某酒店未与李某沟通、交接即擅自撤场，李某诉请某酒店赔偿三个月房租。

  裁判结果

  法院经审查认为，某酒店未经与李某沟通协商即擅自离场、搬走和拆除家具家电，某酒店的行为构成违约，应承担相应的违约责任。合同约定了三个月的免租期，是李某合理预期收取三年返租所给予的优惠，现合同未能继续履行，某酒店系过错方，其不应完全享有免租期利益，而且《委托经营管理合同》约定某酒店提前退租需支付一个月租金作为违约金，李某主张某酒店赔偿三个月房租与其所受损失相当，予以支持。

  典型意义

  在租赁合同中，免租期作为一种常见的优惠条款，通常用于吸引承租人并减轻其初期的经济压力，但出租人给予承租人免租期的目的，在于按期取得整个租赁期内的全部收益，在性质上类似于《民法典》第159条所规定的附条件的民事法律行为。在对于合同提前解除免租期租金负担没有约定的情况下，依权利义务对等的原则，一般可参照按照剩余租赁期限占全部租赁期限的比例，并结合双方违约程度与合同解除的关联程度来处理免租期租金问题。本案确立的免租期条款处理规则，较好平衡了租赁双方的权益，避免违约方通过免租期条款获取额外利益，树立诚信守法的价值导向。（来源于2025年1月2日佛山市中级人民法院发布的房屋租赁合同纠纷十大典型案例）