租赁合同中约定出借办学资质，违反法律法规强制性规定，应属无效

某股份社与熊某、杨某房屋租赁合同纠纷

——租赁合同中约定出借办学资质，违反法律法规强制性规定，应属无效

  基本案情

  某股份社与熊某、杨某签订《租赁合同》，约定将某学校及固定资产出租给熊某、杨某经营，并约定熊某、杨某在承办期限内必须沿用“某学校”名号，自觉接受教育局、街道的业务指导和督导评估；熊某、杨某缴纳保证金20万元，租赁期满后某股份社确认熊某、杨某无任何遗留问题的，将保证金无息退还。后双方在约定承办期间发生纠纷，熊某、杨某起诉请求某股份社退还租赁保证金20万元及利息。

  裁判结果

  法院经审查认为，案涉《租赁合同》包含某股份社出借办学许可资质和出租经营场所两种法律关系，属于混合合同。因出租经营场与出借办学许可资质两者彼此存在依附性，两者不可分离；而办学资质具有专属性和特定性，某股份社将办学资质出借予熊某、杨某，违反了法律法规的强制性规定，案涉《租赁合同》整体无效。根据《民法典》第一百五十七条的规定，某股份社从杨某处取得的保证金20万元因案涉《租赁合同》无效应予返还。某股份社与熊某完成各种手续交接后未能及时返还保证金确给杨某造成资金占用期间的损失，杨某诉请以某股份社拖欠的全部保证金为基数自杨某起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布同期贷款市场报价利率的标准计算利息至全部款项清偿完毕之日止，合理有据。

  典型意义

  实践中，往往由于相关经营许可申领严格，部分租赁合同包含了出租人除向承租人出租租赁物外，同时出借经营许可资质的情形。此类所谓租赁，当事人的真实目的实质上同时包含了场所租赁及经营许可资质出借两个相互依存的部分。但出借经营许可资质的做法违反法律法规的强制性规定，依法应属无效，而由于该出借行为与场所租赁相互关联，租赁合同往往会被认定为整体无效。本案对指导交易主体合法订立合同、避免非法经营风险具有较好的示范作用。（来源于2025年1月2日佛山市中级人民法院发布的房屋租赁合同纠纷十大典型案例）