承租人对租赁物是否能办理经营所需证照负有审慎注意义务

李某与张某等房屋租赁合同纠纷

——承租人对租赁物是否能办理经营所需证照负有审慎注意义务

  基本案情

  李某承租案涉房屋用于酒店经营，双方签订的租赁合同约定，租期自2023年5月1日起至2035年4月30日止，李某自行办理营业执照及有关经营许可证。案涉房屋交付后，李某向张某反映房屋有开裂、沉降现象，要求其做房屋质量安全检测，并陈述经询问办理特种行业许可证需要提交房屋安全检测报告。经房屋安全检测确定，建筑部分抗震构造措施不满足后续工作年限19年的要求，建议对抗震能力不满足验算要求的构件进行加固处理。2023年7月29日，案涉租赁物因无法办理特种行业许可证暂停营业。李某起诉请求张某退还押金并承担违约责任；张某反诉请求解除合同、没收押金并要求李某承担不再继续履行合同的违约责任。

  裁判结果

  法院经审查认为，张某作为出租人，负有提供适租房屋的义务，房屋安全检测报告显示张某提供的房屋确实存在质量问题，其也未依据鉴定报告的建议进行维修整改，导致案涉租赁物无法办理牌照，对合同解除负有过错。同时，合同约定由承租人李某自行办理营业执照及有关经营许可证，李某作为专业的经营者，对案涉房屋是否可以办理特种行业许可证并投入经营负有审慎注意义务，现案涉房屋因无法办理牌照导致无法经营，李某对合同解除亦负有过错。

  典型意义

  出租人负有保障租赁物适租的基本义务，若租赁用于有特殊要求的经营活动的，承租人在订立合同之前也应对房屋是否满足自身经营需要、是否能办理经营所需证照进行审慎审查。在合同未对相关特殊经营用途作明确约定的情况下，出租人并不当然负有此项保障义务。本案确立了因房屋质量问题导致无法办理经营证照的情形下，出租人和承租人的责任分配规则，较好地平衡了租赁双方的利益，避免任何一方因未充分履行合同义务获益，树立了诚信履约的价值导向。（来源于2025年1月2日佛山市中级人民法院发布的房屋租赁合同纠纷十大典型案例）