优先承租权的行使条件

何某与黄某房屋租赁合同纠纷

——优先承租权的行使条件

  基本案情

  黄某与何某签订《商铺租赁合同》，将案涉商铺出租予何某，合同约定的租赁期限届满后，双方就是否续租未能达成一致意见。因何某拖欠租金、物业管理费、电费等，黄某诉请何某将商铺恢复原状并支付上述费用，何某则主张其对案涉商铺享有优先承租权。

  裁判结果

  法院经审查认为，无论是否续租，按约支付租金及其他费用都是承租人应尽之合同义务，承租人的优先承租权也是建立在其遵守合同约定的前提下。承租人行使优先承租权应满足两个条件：一是出租人继续出租房屋；二是承租人以同等条件承租。租赁合同作为典型的继续型合同，订立和履行是以双方某种程度的信赖关系为基础的，同等条件应当包括主观条件和客观条件。主观条件即出租人对承租人依约履行合同的信赖，如承租人在原合同履行过程中存在多次或严重违约，影响双方信赖关系，则不能认定满足同等条件；客观条件即合同核心条款，主要包括租金标准、支付方式与期限、租期和租赁用途等内容。本案中，黄某、何某在租赁合同履行期间发生冲突，双方彼此对对方的信任程度降低，何某在双方合同关系存续期间未按照约定时间支付租金，其行为构成违约，且何某未有证据显示黄某将租赁物出租于第三人。因此，何某主张其有优先承租权，缺乏理据。

  典型意义

  优先承租权应满足的同等条件包括了主观条件。若承租人多次逾期支付租金致双方信任基础缺失，将会在一定程度上影响优先承租权中主观条件的满足。承租人主张行使优先承租权时对此应加以特别关注，而不能仅仅着眼于客观条件。本案对优先承租权行使的理解与适用，具有一定的指导作用。（来源于2025年1月2日佛山市中级人民法院发布的房屋租赁合同纠纷十大典型案例）