缔约时未如实披露已设定抵押权的事实，应赔偿承租人因抵押权实现而遭受的损失

缔约时未如实披露已设定抵押权的事实，应赔偿承租人因抵押权实现而遭受的损失

——李某诉某实业公司土地租赁合同纠纷案

  基本案情

  出租人某实业公司与承租人李某签订土地租赁合同前，未向李某如实披露租赁土地已设定抵押权的事实。合同履行中，因抵押权实现，出租人由某实业公司变更为案涉土地使用权的受让人。受让人要求月租金提高2万元，李某基于前期投入成本尚未回收，且为免于向地上建筑物的多名承租人承担违约责任的考虑，同意买受人提出的租金标准。李某遂诉请某实业公司支付违约金10万元，并赔偿剩余租赁期限内的租金差额损失。

  裁判结果

  云浮市中级人民法院二审认为，某实业公司在缔约阶段未如实告知李某租赁土地的抵押情况，在双方的租赁合同因抵押权实现而解除的情况下，李某有权请求某实业公司承担违约责任。李某因抵押权实现而遭受的直接损失，主要体现为多付租金，而合同约定的违约金低于李某的损失，故综合考虑某实业公司的违约程度、剩余租赁期限比例等因素，对李某合理期限内的租金差额损失予以支持，并判令某实业公司向李某支付违约金。

  典型意义

  抵押在先，租赁在后，是“买卖不破租赁”的例外规则。在该情形下，因抵押权实现而导致租赁物发生所有权变动的，租赁合同解除。在本案出租人违约导致租赁合同解除的情况下，承租人积极实施替代交易，维护下一手租赁交易的稳定。本案对承租人及时止损、减少矛盾冲突的做法予以肯定，引入替代交易规则计算守约方的可得利益损失。本案对引导合理维权、减少纠纷诉讼、促进租赁物的有效利用以及维护社会稳定具有重要意义。（来源于2024年08月22日广东高院发布的不动产租赁合同纠纷典型案例）