承租人提前解除合同，出租人损失如何确定？

房屋已另租，损失不再计

——承租人提前解除合同出租人损失的确定

  案情简介

  2020年3月6日，承租人曲某与出租人陈某签订《房屋租赁协议》，约定陈某将别墅一套出租给曲某，年租金30000元，租期自2020年4月2日至2022年4月1日，如承租人提出终止协议，需提前2个月书面通知出租人。2020年8月22日，曲某通知陈某不再租赁房屋，双方2020年10月15日进行房屋交接。后双方因退租后剩余租金返还问题发生争议。曲某诉至法院，请求判令陈某返还其租金13315元。一审法院以租赁合同未对承租人提前解除合同租金退还事宜进行约定为由，驳回曲某要求退还租金的诉讼请求；二审中查明，2020年12月19日，陈某将房屋另行出租给案外人。但陈某主张，涉案房屋其于2020年3月5日就将钥匙交给曲某，提前交付钥匙的一个月租金不应退还；且当时3万元/年的租金系因曲某要求长租给予的优惠。二审认为，合同未约定承租人提前解除合同后对剩余租赁费的处理，因此应参照陈某的实际损失进行处理，因此应退还已另行出租房屋之后的租金。但对陈某某主张的免租期和房租优惠，证据不足未予支持。

  法官点评

  当事人应慎重签订合同，并就各方的权利义务作出全面的约定，防止因遗漏相关事项发生争议。本案中，双方对承租人提前解除合同后的租金的处理问题未予约定，故而发生争议。房屋租赁合同的目的，就出租人而言是取得房屋租金。承租人在租赁期间届满前解除合同，如自合同解除日以后的租金全部返还承租人，必然给出租人造成租金损失。毕竟出租人另行出租房屋需要时间及其他成本投入，承租人不应无视出租人的损失。现双方就终止协议后的租金的处理未作约定，人民法院应参照出租人的实际损失处理。另外，如果合同中有免租期或实际履行中有免租期，也应在合同中进行约定或者记录交付房屋的时间，对因长期租赁而对房屋租金进行优惠的情况，也应在合同中写明，这样，在提前解除合同计算实际损失时，则可有相应证据予以证明，否则对出租人而言，给予的优惠条件在合同提前解除后将无法得到弥补。（来源：青岛中院）