租赁合同无效情形下拆迁收益，在出租人和承租人之间如何分配？

谁投资谁受益，利益平衡公平为先

——租赁合同无效情形下拆迁收益，在出租人和承租人之间的分配

  案情简介

  出租人和承租人签订10年租赁合同，承租人租赁涉案房屋用于开办公司进行生产经营，并对房屋进行了装修增建。房屋租赁第二年，涉案房屋被政府统一拆迁，出租人作为房屋产权人，领取了房屋、附属建筑物、构筑物等评估补偿费、经营性补助费及搬迁补助费。承租人起诉请求出租人支付搬迁补助费、停产停业损失、提前搬迁奖励等拆迁补偿费用以及装修增建损失。

  法院经审理认为，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证据，故出租人与承租人就涉案房屋签订的《厂房租赁合同》无效。但承租人租赁涉案厂房后实际进行着生产经营，在租赁期限内，因拆迁行为直接导致了其无法继续生产经营及产生相应损失，故出租人应当给予承租人相应的补偿。根据承租人提交的厂房照片、装修发票、合同等证据，可以认定承租人对房屋进行了装修增建，故出租人应当给予承租人相应的装修补偿。

  法官点评

  在房屋租赁过程中，当因为政府征收等原因导致租赁合同不能继续履行时，即便是租赁合同无效的情形下，承租人作为实际承租使用房屋的一方，因房屋拆迁而遭受停产停业、搬迁等损失也是客观存在的，如征收补偿的停产停业补偿金、搬迁补偿金全部由出租人享有，则会产生严重的利益失衡，有违公平原则和自然正义，因此，应当就相关补偿在出租人与承租人之间进行分配。对房屋的装修损失，承租人应当提供证据证明其对房屋进行了装修增建。因而，承租人在使用租赁房屋过程中，应当注意保留相应的证据，例如装修的合同、发票，装修前后的照片对比等。在承租人能够提交充分证据证明其装修损失的情况下，出租人应在受补偿的范围内对承租人的装修损失进行补偿。（来源：青岛中院）