房屋轻微漏水，可以拒交租金吗？

“小题大做”不占理，违约后果需自担

——房屋轻微漏水不是拒交租金的理由

  案情简介

  出租人青岛某置业公司与承租人匡某签订租赁合同，约定租赁涉案网点房屋约1600平方米，租期5年，免租期一年，合同还对租金的计算方式及支付方式等进行了约定。青岛某置业公司起诉称承租人匡某租赁涉案房屋3年一直未交租金，多次催交，仍然不交租金，所以要求匡某解除合同，交纳欠付租金并承担违约责任。匡某抗辩称，涉案房屋存在漏水，导致其不能使用，是青岛某置业公司违约，青岛某置业公司应承担违约责任，匡某未交租金是行使其先履行抗辩权。

  法院经审理认为,出租人依约将涉案房屋交付承租人，承租人应依约履行交纳租金的义务。承租人对其未交纳任何租金的事实明确认可，承租人该行为违反合同约定，构成违约。双方合同明确约定，承租人迟延交纳租金，出租人催交后仍不交纳的，出租人可以解除合同。据此，法院判决解除双方租赁合同，匡某交纳租金等。

  法官点评

  租赁合同关系中，提供适租的房屋是出租人的主要合同义务，而交纳租金则是承租人的主要合同义务，在出租人如约交付了房屋、承租人长期正常使用的情形下，以房屋存在轻微问题而拒交租金，是构成违约的行为。当然，根据合同的约定或法律的规定，出租人也负有维修房屋等义务。在租赁合同履行期间，经常会出现房屋漏水等问题，建议双方在合同中对房屋维修等义务明确约定，避免出现分歧。本案中出租人具有维修房屋的义务，但是在出现漏水的情况下，承租人应积极告知出租人漏雨的情况并通知其进行维修，如果出租人没有及时维修，承租人也可先行维修，由出租人承担维修费用。如果出租人未及时维修的后果足以影响房屋正常使用，足以影响承租人租赁合同的目的不能实现，承租人可以提出解除合同，但承租人既使用租赁房屋又以此拒绝交纳租金，缺乏事实和法律依据，其需承担相应的违约后果。（来源：青岛中院）