房东默许租客欠费，到期后可扣保证金？
编者按：
租客多次逾期付款，房东继续收租到租期届满，不能再按合同全额没收保证金。保证金应优先抵扣欠费，违约金另行计算，避免重复处罚。房东可追讨剩余欠费，租客应保留付款和沟通证据，主张抵扣。默许租客欠费，到期后却扣保证金？
合同约定若租客逾期支付款项，
房东有权没收保证金。
租客多次存在逾期等违约行为，
房东仍继续履行合同，
租期届满后，
房东能没收保证金吗？
基本案情
2024年4月，邓某从某公司处租赁一铺位，并与之签订商铺租赁合同，租期为一年。签约时邓某共交纳租赁保证金、公共水电费保证金等合计35882元，并约定商铺所有费用原则上每月5日前付清，逾期达十五日支付应付款项的，公司有权解除合同、收回物业、没收保证金。合同履行过程中，邓某多次逾期超过十五日才支付相应款项，但公司并未解除合同、收回物业，亦未没收保证金。
租期届满后邓某搬离商铺。据统计，直至搬离商铺时，邓某共欠某公司租金、公共水电费及铺内电费共计180933元。其后，双方在保证金收退问题上发生矛盾。某公司认为，根据合同条款应全额没收35882元保证金，并要求邓某补付欠款。邓某则主张自己虽逾期，但保证金应当退还或至少先用于抵扣欠费，不应被公司全部收走。双方沟通未果，公司遂将邓某起诉至法院。
裁判结果
法院经审理认为，双方租赁合同合法有效，邓某逾期支付租金、公共水电费及铺内电费构成违约。合同虽约定了“逾期达十五日可解除合同、收回物业并没收保证金”，但公司在邓某逾期期间并未按合同行使解除权，也未收回铺位，而是持续接受并履行直至租期届满，不符合上述合同约定的没收保证金的条件。同时，邓某明确提出以保证金抵扣欠费，法院已另行支持公司就逾期行为主张违约金，若再全额没收保证金会造成重复处罚。
综上，一审法院判决邓某在保证金抵扣欠费后，支付剩余所欠的各项费用及违约金，不支持公司没收保证金。判决后，公司不服，提起上诉。佛山中院二审驳回上诉，维持原判。目前，该案已生效。
法官说法
租赁合同中，保证金不是出租人的“罚款池”。本案中，承租人存在逾期付款等违约行为，但出租人并未行使合同解除权及收回租赁物，而是选择继续履行合同至租赁期限届满，一般应视为出租人放弃了基于承租人违约行为享有的合同解除权。民事责任以补偿功能为主，出租人放弃解除权后，在已计收违约金的情况下，再以承租人先前的违约行为主张全额没收保证金，缺乏合同依据和法律依据，法院不予支持。
来源：佛山中院
专家评析
————知法善用、保护权益————
（以下评析仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
房东收租时别把保证金当罚款池。租客逾期，房东要么按合同及时解除、收回铺位并结算，要么继续履行就别再事后全额没收。已收违约金还没收保证金，容易重复处罚。租客遇到扣保证金，先算清欠费，书面主张抵扣，保留转账和沟通证据；房东追欠费，应把欠费、违约金、抵扣金额分项列明。合同里写清保证金性质、抵扣顺序、逾期解除条件，比事后争论更管用。
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
先梳理合同和账单
把租赁合同、补充协议、保证金收据、租金及水电费账单按时间排好，标出每月应付、实付、逾期天数、欠付金额，先算清总账。
保存催款和沟通记录
微信、短信、邮件、电话录音都别删，尤其是房东催款、租客承诺付款、双方谈抵扣保证金的内容，能证明房东是否继续履行。
固定交租和保证金证据
银行流水、转账截图、收据、发票都要留存，保证金支付凭证和抵扣主张要单独整理，避免混在租金里说不清。
整理铺位交接材料
搬离时间、钥匙交接、水电表读数、物业确认、现场照片视频都保存，证明租期届满后是否继续占用、费用算到哪一天。
制作证据清单
按合同类、付款类、欠费类、沟通类、交接类分组，每份证据写明名称、来源、证明目的和页码，提交法院时一目了然。
先协商抵扣再起诉
书面提出保证金抵扣欠费方案，给对方合理期限答复；谈不拢就起诉，诉讼请求写清欠费、违约金、抵扣后的余额，避免重复主张。
注意诉讼时效和管辖
租金欠费通常适用三年诉讼时效，从应付之日起算；管辖看合同约定，没约定一般由被告住所地或合同履行地法院管。
问疑解惑
————提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：租客逾期交租，房东一直收租还能没收保证金吗？
答：一般不能。房东明知逾期仍继续履行合同、收租到租期届满，通常视为放弃了解除权和没收保证金的权利，保证金更可能被用于抵扣欠费。
问题2：保证金能直接抵扣欠的租金吗？
答：可以主张。欠费和保证金都是租赁合同项下的金钱债务，租客提出抵扣时，法院常会支持先抵扣，再算剩余欠款和违约金。
问题3：房东没收保证金后还能再要违约金吗？
答：要看合同和实际损失。已经另行主张违约金的情况下，再全额没收保证金，容易被认定重复处罚，法院通常不会支持两头都拿。
问题4：合同写了逾期十五日可没收保证金，为啥法院不支持？
答：合同有约定不等于必然执行。房东没有按约定解除合同、收回铺位，反而继续收租到期满，没收条件就没实际触发。
问题5：租客欠费搬走，房东怎么追讨？
答：先固定合同、账单、催款记录、交租流水和铺位交接证据，再起诉要求支付欠费及违约金；保证金可主张抵扣，但不能随意全额没收。
问题6：商铺租赁纠纷该找什么律师？
答：优先找做房产租赁、合同纠纷的律师，重点看其是否办过欠租、保证金、违约金并存的案件，别只看律所名气。
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