承租人遭遇房东拉闸断电，经营受阻该如何起诉维权？
编者按：
房东在诉讼期间擅自断电，导致正在经营中的影院被迫停业、暑期票房泡汤。法院依据行为保全制度，24小时内裁定禁止房东断电、收房等行为，次日即恢复供电。遭遇房东无故断电等私力救济行为，承租人完全可以通过申请行为保全来紧急止损、保住经营。承租不过半年，“暑期档”来了，房东却把电影院的电给断了......
银幕骤黑，空调停转，观众退场
正值暑期观影高峰，
一家开业仅大半年的影院“电”没了，
票房也随之没了......
应影院方申请，法院及时作出裁定：禁止房东在诉讼期间实施停电、收房、封阻经营等行为。虽然这起房屋租赁合同纠纷案还在审理中，但这份“行为保全裁定”让企业紧急止损，保住了“暑期档”。
2025年11月底，胜利公司将商铺租给了天天公司，天天公司承租后用于经营影院，双方签订了长达二十年的租赁合同。后来，双方因承租经营发生纠纷，胜利公司向天天公司发出解除合同通知书，天天公司对该通知不认可。2026年5月，胜利公司向南通崇川法院提起诉讼，要求确认合同解除。
案件审理期间，胜利公司再次发函要求天天公司停止一切经营活动。双方多次沟通协商未果，胜利公司对天天公司承租的商铺采取了拉闸停电措施，致影院经营中断。协调无果后，2026年7月15日，天天公司向法院申请行为保全，并依法提供担保。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零三条规定，人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件，根据对方当事人的申请，可以裁定对其财产进行保全、责令其作出一定行为或者禁止其作出一定行为；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取保全措施。
崇川法院收到申请后迅速展开审查。胜利公司意图通过拉闸停电收回商铺，但案涉房屋租赁合同纠纷正在审理中，租赁合同能否解除尚未得以确认，两公司仍受合同约束。胜利公司自行采取断电或收房等“私力救济”行为的合法性与必要性有待商榷。
反观天天公司，前期投入大额装修、运营成本，承租开业仅大半年，一旦长期停摆，不仅无法产生营收，还需承担高昂的场地租金、人员工资和设备折旧等固定运营成本，极易导致资金链断裂、矛盾升级。而当前影院正值“暑期档”观影旺季，拉闸停电导致已线上购买电影票和储值卡的观众无法继续观影，也损害了消费者合法权益。
为守住企业合法经营权益，防止损失持续扩大，法院及时作出行为保全裁定，禁止胜利公司在诉讼期间实施停电、收房、封阻经营等行为。法院向胜利公司送达裁定后的次日，影院恢复供电，继续正常经营。
从”拉闸“到”亮灯“，一纸裁定为企业“紧急止损”。热闹的暑期档中，影院方终于保住了来之不易的“黄金时段”。屏幕上，《八仙》过海各显神通，现实里，法治为企业护航，撑起了稳稳渡海的舟船。
(文中公司名均系化名）
来源：江苏高院
作者：王雅清（南通崇川法院速裁庭）
李亚君（南通崇川法院综合办）
专家评析
————知法善用、保护权益————
（以下评析仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
房东一拉闸，你生意就停了——这不是房东在维权，是在给你挖坑。司法实践中，法院普遍认为擅自断电超出私力救济的合理限度，不仅构成违约，还要赔偿你的经营损失。遇到这种情况，别跟房东硬扛，也别干等，第一时间报警固定证据，同时向法院申请行为保全。行为保全的好处是快——24小时内就能拿到裁定、恢复供电。记住，打官司讲的是证据，拍照录像、保留单据、书面发函，这些琐事做到位了，后面索赔才有底气。租赁纠纷中，依法维权永远比私力救济更稳妥。
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
固定取证
断电后第一时间拍照录像，拍下电闸被拉的位置、漆黑一片的现场、设备停转的状况。如果旁边有目击员工或其他商户，留下他们的联系方式当证人。保存好租赁合同、租金转账记录、水电费缴纳凭证。报警处理的话记得索要出警记录或回执，这些全是后续打官司的铁证。
计算损失
把断电以来的损失一笔笔算清楚：停业期间少赚了多少钱、员工工资照发多少、设备折旧和场地租金照付多少。把之前的经营流水拉出来做对比，用数据说话比空口喊价管用得多。
发函交涉
向房东发一封正式的书面函件，指出断电行为已经构成违约，要求限时恢复供电，并保留追究赔偿的权利。发函用EMS快递寄，留好邮寄凭证，以后法庭上能证明你主动沟通过。
申请行为保全
整理好上述所有证据，写一份行为保全申请书，连同租赁合同等材料一起递交到房屋所在地的法院。同时准备好担保金或买一份诉讼保全责任险。法院审查后会作出裁定，禁止房东在诉讼期间继续断电或收房。
提起诉讼索赔
行为保全是应急措施，最终的赔偿还得靠诉讼解决。起诉时可以主张的赔偿项目包括：断电期间的营业收入损失、固定成本支出（工资、租金、折旧）、以及因断电造成的货物损毁等其他直接损失。
问疑解惑
————提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：租赁合同纠纷中房东擅自断电算违约吗？
答：算。房东有义务保证租赁物符合约定用途，擅自断电直接导致你无法正常经营，属于违约行为。即便合同里写了欠租可以断电，这个权利的行使也不能违背保障基本经营条件的法定义务。
问题2：房东断电催租属于合法的自助行为吗？
答：通常不算。自助行为要求情况紧急来不及请求公力救济，而欠租通常不具有这种紧迫性。擅自断电造成的损失往往远大于租金本身，法院一般会认定这种行为超出了合理限度。
问题3：什么叫行为保全？跟财产保全有什么区别？
答：行为保全是法院裁定禁止或责令对方作出某种行为，比如禁止房东断电、收房。财产保全是冻结存款、查封房产，行为保全是制止正在发生的侵害行为，两者都是诉讼中的临时性保护措施。
问题4：申请行为保全需要满足什么条件？
答：需要证明三点：一是对方的行为正在侵害你的合法权益；二是不立即制止会造成难以弥补的损害；三是保全措施给对方带来的影响小于不保全给你造成的损失。另外还要提供担保，具体金额由法院根据案情确定。
问题5：房东断电造成的经营损失怎么计算和举证？
答：包括停业期间的营业收入损失、员工工资、设备折旧、场地租金等固定成本。举证方面要收集断电前后的经营流水、财务报表、工资发放记录、租赁合同等。损失认定上法院会贯彻完全赔偿原则，但你对自己的损失主张负有举证责任。
问题6：申请行为保全要准备哪些材料？
答：需要准备：行为保全申请书、租赁合同、房东断电的证据（照片视频、证人证言、报警记录）、证明损失紧迫性的材料（如经营流水、大额订单合同）、以及担保材料（现金或保险公司保函）。