二房东违约房东断租，您的租约还在有效吗？专业律师支招避免“钱房两空”
编者按：
商业公司起诉二房东获胜，却害苦了次承租人沈某。法院一纸判决，沈某不仅要从承租的商铺里搬走，还得支付一大笔“占有使用费”。很多人以为和二房东签了约就高枕无忧，殊不知主合同一解除，您的居住权立马悬空。遇到这种情况怎么办？专业律师建议：次承租人可依据《民法典》第719条行使“代位清偿权”，代二房东向房东支付租金以保住房子，再向二房东追偿。切忌赖着不走，否则每一天都在产生新的“占有使用费”损失。遇到此类纠纷，应尽快咨询律师，止损维权。次承租人无理占房 理应腾退并支付占有使用费
日前，张家港法院审结一起房屋租赁合同纠纷案，判决被告沈某某从张家港市杨舍镇某小区房屋腾退并支付相应占有使用费。
原告某商业管理公司与第三人徐某某签订3份《房屋租赁合同》，约定该公司将某小区10间门面房出租给徐某某。合同订立后，徐某某将其中的一间房屋转租给了沈某某。后因徐某某拖欠房租，商业管理公司向张家港法院提起诉讼请求，法院依法判决其与徐某某之间签订的上述三份《房屋租赁合同》于2016年5月25日解除。该判决现已生效，但因沈某某仍占用其中该房屋，故引起本案诉讼。
法院经审理后认为，商业管理公司与徐某某之间的房屋租赁合同已经解除，沈某某作为次承租人应当腾退房屋并支付逾期腾房占有使用费。其与徐某某之间的租赁合同，不能对抗商业管理公司要求沈某某腾退房屋的权利，沈某某提出的优先租赁权，也无法律依据，故法院不予支持，据此，依法作出上述判决。
【法官点评】《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案在法院判决原告与第三人合同无效且该判决结果已生效的情况之下，被告作为次承租人应当依法腾退占有房屋并支付占有使用费用。来源：江苏法院网
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
问题1：二房东违约导致房东收回房子，但我已经交了租金，必须搬走吗？
答：是的，你必须搬走。因为你的租赁权来源于二房东（承租人），当二房东与房东的合同被解除后，你占有房屋就失去了合法基础，对房东而言属于无权占有 。即使你已向二房东付清租金，也不能对抗房东要求你腾退的权利。不过，你可以依据转租合同向二房东追讨已支付的租金和违约金 。
问题2：房子被房东收回，次承租人需要支付占用费吗？按什么标准给？
答：需要支付。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，房东要求次承租人支付逾期腾房的占有使用费，法院会支持 。这个费用通常参照原租赁合同约定的租金标准，或者按照腾退期间同地段同类房屋的市场租金标准来计算 。
问题3：二房东欠租跑路，作为次承租人有什么办法可以避免被赶走？
答：在房东因二房东拖欠租金而要求解除合同时，次承租人享有“代偿请求权”。你可以请求代二房东支付其欠付的租金和违约金，以此来对抗房东的合同解除权，从而保住房子 。但需要注意的是，如果你支付的金额超出你应付给二房东的租金，你可以向二房东追偿或用于折抵未来的租金 。
问题4：次承租人享有优先承租权吗？能否要求直接和房东签约？
答：次承租人通常不直接享有针对房东的优先承租权。优先承租权是赋予合同相对方（即承租人）的 。当原合同解除后，你如果想继续租用，可以尝试与房东协商重新签订租赁合同 。但如果房东已将房屋租给他人，你不能以享有优先权为由主张房东与第三人签订的合同无效 。
问题5：如果二房东的转租行为没有经过大房东同意，我作为租客是不是就不用搬？
答：不是。如果二房东的转租行为未经大房东同意，大房东有权解除与二房东的合同，并有权要求作为次承租人的你腾空房屋 。在这种情况下，你的处境比经同意的转租更被动，因为转租合同本身就存在效力瑕疵。
问题6：房东起诉我和二房东，我需要请律师出庭吗？如果不去会怎样？
答：建议积极出庭应诉。在租赁合同纠纷中，如果你作为次承租人被房东列为被告或第三人，法院通常会通知你参加诉讼 。如果你不出庭，法院可以缺席判决。一旦判决生效，你不仅需要腾退房屋，还可能面临强制执行，届时会在个人征信或司法记录中留下记录。出庭应诉可以争取协商谈判的机会，比如争取合理的腾退时间。