深圳住房租赁租客注意事项简易指引（二〇二五年四月二日）

深圳住房租赁租客注意事项简易指引

前言

  深圳作为一座充满活力的大都市，吸引了无数追梦人。然而，住房租赁市场的专业性及多样性给租客带来了不少挑战。为维护租客合法权益，帮助广大租客顺利找到合适的住房，深圳市房屋租赁行业协会特编写本指引。

  一、意义与目的

  住房租赁是城市生活的重要组成部分，关系到租客的居住体验和生活质量。本指引旨在为租客提供全面、实用的租赁指南，帮助他们了解租赁流程、明确权利义务、注意事项及纠纷处理方法，构建公平诚信的租赁环境，促进深圳住房租赁市场的健康发展。

  二、适用对象

  在深圳市行政区域内通过市场化途径租赁住房的自然人、家庭及单位承租人。

  三、租赁前的准备

  （一）明确需求

  1.预算规划

  根据收入合理规划房租预算，建议房租及相关费用不超过收入的 30%。同时，考虑水电费、物业费等额外支出，确保经济负担在可承受范围内。

  2.合理选择租房时间

  （1）每年 3-4 月（返工潮）、7-8 月（毕业季）为租金高峰期，建议提前或延后租房以节省成本；

  （2）通过多渠道（线上平台、中介、社区公告）对比房源价格，租金可尝试协商；

  （3）警惕虚假信息，低于市场价 30%的房源需谨慎，可要求中介提供房产证及房东联系方式验证真实性。

  （二）选择租赁渠道

  （1）要求中介提供真实户型图，明确房间面积及布局；

  （2）优先选择房东直租或在深圳市住房和建设局备案的正规租赁企业房源。如请中介机构寻找，建议选择有正规资质的中介机构，避免“黑中介”。

  四、看房注意事项

  （一）核实房屋信息

  1.产权确认

  要求房东出示身份证、房产证原件，确认房产证上的人与签合同的人一致。如是二房东，需核实其是否有转租权。

  2.合法性检验

  确保房屋为法律允许出租的房源，非待拆迁或危房。注意房屋是否为“隔断房”、“群租房”，避免因房屋性质问题导致租赁合同无效，如发现“隔断房”、“群租 房”立即举报；同时注意人均居住面积不低于 6 ㎡。

  （二）实地看房核心检查项

  1.分时段验房，全面评估居住条件

  （1）早晨检查：观察房屋采光是否充足，周边是否存在施工噪音；

  （2）晚间检查：关闭门窗测试隔音效果，确认楼道照明及安保设施完善。

  2.设施与安全隐患排查

  （1）水电性质：优选民用标准，要求房东出示缴费单据；

  （2）设备测试：逐项检查房内电器功能是否正常、插座通电、下水管道畅通、门锁灵活性，严禁使用直排式热水器；

  （3）墙体与防水：重点查看墙角、天花板是否有水渍或发霉痕迹，新刷墙面向房东了解原因。

  3.合租与安全建议

  （1）室友背景了解：要求中介或房东提供合租者职业、作息等信息，避免与作息混乱者合租；

  （2）女性独居安全：优先选择 24 小时保安巡逻、单元楼门禁的小区，避免在公共区域暴露住址。

  4.了解房东人品

  与房东交流时，尽量了解房东的人品和信誉。一个好的房东可以避免很多麻烦，如及时维修设施、不随意涨租等。

  （三）周边环境考察

  1.交通便利

  了解附近公交、地铁线路及步行距离，确保通勤方便。

  2.生活配套

  考察周边超市、银行、医院等设施的分布情况，确保生活便利。

  五、合同签订要点

  （一）合同文本选用

  1.使用深圳市住房和建设局发布的《深圳市房屋租赁合同书》（住宅）示范文本；

  2.警惕"阴阳合同""霸王条款"等违规合同形式。

  （二）合同签订关键条款

  1.主体信息明确

  （1）出租人应为不动产权证登记权利人，共有房产需全体共有人签字；

  （2）代理人签约需提供产权人授权委托书及产权人身份证复印件。

  2.核心条款约定

  （1）租赁期限

  ① 最长不超过 20 年，建议约定 1-3 年租期。如签约主体为二房东，转租合同期限不应超过二房东原租赁合同剩余租赁期限；

  ② 明确续租优先权及续租条件。

  （2）费用支付

  ① 押金：原则上不超过 2 个月租金；

  ② 控制预付额度：单次支付租金不超过 3 个月，避免 “长收短付”导致资金链断裂风险。警惕“高进低出”模式

  （企业高价收房、低价出租）；

  ③ 规避租金贷风险：合同若含“分期付”等条款需谨慎，避免在不知情下绑定网贷；

  ④ 规范支付方式：向合同约定的企业账户或房东个人账户转账，保留凭证，拒绝现金或第三方账户支付。

  （3）维修责任

  约定房屋及设施的维修责任，避免日后纠纷，如合同约定不明确，常规按如下方式处理：

  ① 因房东原因导致房屋损坏，维修费用应由房东承担；

  ② 因租客不当使用、故意破坏或疏忽大意导致的设备设施损坏，由租客承担；

  ③ 因正常使用、自然老化、达到设计使用寿命或不可抗力等因素导致的建筑物本身及设备设施损耗，由房东负责维修或更换。

  （4）特殊约定

  ① 禁止收取 "看房费"" 信息费 " 等不合理费用；

  ② 宠物饲养需书面约定清洁责任及违约金。

  （三）合同附件

  1.设施清单

  详细列出屋内设施、家电及家具，并注明损坏情况。建议拍照留证，作为合同附件；

  2.产权证明

  附上房产证、身份证复印件，并注明“仅供租房合同使用”。

  （四）签约时的规范操作

  1.现场签约：签约时需房东、中介（如有）、租客共同在场，并按如上注意事项留存证据；

  2.备案登记：合同签订后 30 日内向住建部门备案，保障权益；

  3.检查房屋交接：记录设施设备状况，明确损坏责任归属。

  六、租赁期间注意事项

  （一） 费用缴纳

  1.按时交租

  遵循合同约定，及时支付租金及相关费用，避免违约。

  2.保留凭证

  保存好租金收据及相关费用缴费凭证，以备不时之需。如发现费用异常，及时与房东沟通。

  （二）房屋使用

  1.爱护设施

  合理使用房屋及设施，避免人为损坏。如发现设施损坏，及时通知房东。

  2.转租规定

  如需转租、分租，需提前征得房东书面同意。未经房东同意的转租、分租行为可能被视为违约。

  （三）纠纷预防

  1.沟通顺畅

  与房东保持良好沟通，及时反馈问题。如遇到问题，尽量通过友好协商解决。

  2.合同履约

  严格遵守合同条款，避免违约行为。如需变更合同内容，需双方协商一致并签订补充协议。

  七、退租流程

  （一）提前通知

  1.告知房东

  按合同约定提前通知房东退租事宜，一般为提前30 天。建议通过文字、书面形式通知，保留沟通、通知记录。

  2.房屋清洁

  退租前将房屋打扫干净，确保无损坏。如房屋有损坏，需提前与房东协商维修或赔偿事宜。

  （二）费用结算

  1.检查设施

  与房东共同检查房屋及设施，确认无损坏。如有损坏，需根据合同约定处理。

  2.水电结算

  结清水电费等费用，获取结清证明。建议拍照记录水电表读数，避免费用争议。

  （三）押金退还

  1.确认金额

  确认押金退还金额及时间，一般在房屋无损坏的情况下，房东应在约定工作日内退还。

  2.保留记录

  保留押金退还的记录，以备不时之需。

  八、纠纷处理方法

  遇纠纷优先协商，协商不成可通过法律途径解决，切勿采取暴力手段。

  （一）协商解决

  1.友好沟通

  与房东或中介进行友好协商，寻求双方都能接受的解决方案。协商过程中，保持冷静和理性。

  2.书面记录

  将协商结果以书面形式记录，双方签字确认，避免后续争议。

  （二）投诉渠道

  1.协会投诉

  向深圳市房屋租赁行业协会人民调解委员会投诉，获取专业帮助，调委会将协助调解。

  2.政府机构

  向当地住建部门或消费者协会投诉，维护自身权益。

  （三）法律途径

  1.法律咨询

  寻求法律专业人士的建议，了解自身权益。可联系深圳市或各区法律援助处获取免费法律咨询。

  2.诉讼解决

  如协商无果，可向法院提起诉讼，通过法律途径解决纠纷。建议保留所有相关证据，包括合同、收据、照片、聊天记录等。

  九、结语

  住房租赁是城市生活的重要环节，租客在租赁过程中需保持警惕，充分了解相关知识，维护自身合法权益。希望本指引能为租客提供实用指导，帮助大家在深圳找到理想的住所，享受美好的居住体验。深圳市房屋租赁行业协会将一如既往地致力于规范住房租赁市场，为广大租客创造公平、透明的租赁环境。

  如有任何疑问或需要帮助，欢迎随时联系深圳市房屋租赁行业协会。我们愿与您携手，共同营造一个和谐、稳定的住房租赁市场。

  深圳市房屋租赁行业协会

二〇二五年四月二日