通过调解妥善化解涉及拆迁的租赁合同纠纷

上诉人某汽修厂与被上诉人某建材公司房屋租赁合同纠纷

——通过调解妥善化解涉及拆迁的租赁合同纠纷

  基本案情

  某建材公司作为出租方（甲方）与某汽修厂作为承租方（乙方）签订《商业租赁合同》一份，合同约定：“如遇国家规划征用、出租方开发、规划建设等，双方租赁协议自行解除，拆迁补偿费归出租方，与承租方无关”。合同履行过程中，案涉租赁房屋被征收，某建材公司向某汽修厂发出《解除租赁合同通知书》。因某汽修厂不同意解除合同，某建材公司向法院起诉。

  一审法院经审理认为，因案涉租赁房屋被征收，双方约定的解除条件已成就，《商业租赁合同》自某汽修厂收到《解除租赁合同通知书》时解除。一审判决案涉租赁合同解除，某建材公司返还未履行的租金，某汽修厂作为承租人应将房屋恢复原状后返还。某汽修厂对一审判决不服，以某建材公司强行解除租赁合同且未对其损失予以赔偿，判决违背公平性原则为由提起上诉。

  裁判结果

  二审法院认为：一方面，案涉合同明确约定房屋被征收则租赁合同解除，某建材公司作为出租人在房屋被征收时有权解除合同。一审判决解除合同，并无不当。另一方面，本案租赁房屋虽被征收但尚未拆迁，承租人则因合同解除须提前搬离，其原有生产经营计划无法实现，客观上存在一定经济损失。案件经二审调解，某汽修厂同意解除合同，某建材公司则同意减免部分租金作为提前解除合同对承租人的补偿，某汽修厂与某建材公司房屋达成和解协议，案件调解结案。

  典型意义

  承租人，特别是需要从事生产经营的承租人，在签订租赁合同时，如果合同将征迁约定为合同解除条件且拆迁的所有补偿费用均归出租人时，应慎重考虑其中的经营风险，合理投资与生产。否则，可能发生房屋拆迁导致租赁合同无法继续履行，而作为承租人的财产损失无法得到补偿的情况。本案中，当事人双方经过法院调解，对合同解除、房屋恢复原状并返回等事项达成一致，对妥善处理租赁合同关系中涉及的房屋拆迁补偿纠纷，依法支持城市更新和城市建设具有积极参考作用。（来源于青岛市中级人民法院2022年6月29日发布的涉拆迁房屋租赁合同纠纷审判典型案例）