租赁合同遇拆迁而解除，拆迁补偿款应在区分款项类别后根据合同约定、实际履行等因素在出租人与承租人之间进行合理分配

上诉人青岛某咖啡公司与被上诉人青岛某包装公司房屋租赁合同纠纷案

——租赁合同遇拆迁而解除，拆迁补偿款应在区分款项类别后根据合同约定、实际履行等因素在出租人与承租人之间进行合理分配

  基本案情

  出租人青岛某包装公司与承租人青岛某咖啡公司签订《工业厂房租赁合同书》，合同中未明确约定拆迁补偿归属或分配问题。合同签订后，承租人经出租人同意后对房屋进行了改扩建。后案涉租赁房屋因旧城改造征收而拆除。在出租人青岛某包装公司领取补偿金后，承租人青岛某咖啡公司要求分得补偿金中的搬迁补偿款、停产停业损失补偿款。对此，出租人青岛某包装公司以承租人青岛某咖啡公司在相应期间未在租赁房屋中实际经营为由拒绝给付。承租人青岛某咖啡公司诉至法院要求出租人青岛某包装公司支付所涉机器搬迁补偿款及全部停产停业损失补偿款。

  一审法院认为，承租人青岛某咖啡公司交纳租金的行为本身即代表其对案涉房屋的利用与投入，且案涉拆迁评估报告中亦包含承租人青岛某咖啡公司的设备及装修部分，出租人无证据证明承租人青岛某咖啡公司从未进行生产经营，综合考虑合同履行情况、剩余租赁期限等事实，一审法院判决出租人青岛某包装公司将领取的涉及承租人青岛某咖啡公司所有的设备搬迁补助费全部支付给承租人，对于停产停业损失补偿款则按照一定比例在双方之间予以分配。

  一审判决后，承租人青岛某咖啡公司对判决不服，上诉要求判决全部停产停业损失补偿款均归其所有。

  裁判结果

  二审法院认为，房屋拆迁必然影响出租人后续租金的收取，亦是停产停业损失的一种，故对承租人主张其应获得全部停产停业补偿款的主张，不予支持。故，对一审判决予以维持。

  典型意义

  本案系出租人与承租人因拆迁补偿款分配引起的房屋租赁合同纠纷。租赁合同遇拆迁而解除，拆迁补偿款中的停产停业损失补偿款应根据房屋被征收时的使用与效益情况、停产停业期限等，在出租人与承租人之间进行合理分配。一方面，承租人作为租赁房屋实际使用人，因房屋拆迁导致租赁合同无法继续履行，存在搬迁成本与生产经营的收益损失，可获取相应停产停业损失。另一方面，作为出租人，房屋拆迁必然影响其后续租金的收取，亦是停产停业损失的一种，亦可获取相应停产停业损失。本案判决通过在出租人与承租人之间合理分配拆迁补偿款中的相关款项，对妥善化解城市更新过程中涉及的拆迁补偿款分配纠纷、定分止争、顺利推进城市建设具有积极参考及借鉴作用。（来源于青岛市中级人民法院2022年6月29日发布的涉拆迁房屋租赁合同纠纷审判典型案例）