判决次承租人直接获得拆迁补偿款，减少当事人诉累

上诉人青岛某实业集团与被上诉人青岛某生物公司、原审第三人青岛某环保公司房屋租赁合同纠纷案

——判决次承租人直接获得拆迁补偿款，减少当事人诉累

  基本案情

  上诉人为出租人与原审第三人签订租赁协议，将李沧工业园的标准厂房出租给原审第三人，合同约定了租金标准、租赁期限及其他权利义务。原审第三人将厂房分割转租，其中部分转租给本案被上诉人。在原审第三人与被上诉人约定的租赁合同履行期间内，案涉厂房因青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划列入拆迁范围。上诉人与政府相关部门及某拆迁安置服务有限公司签订《拆迁补偿协议》。被上诉人接到拆迁通知后，自行搬离承租房屋，案涉房屋租赁合同无法按照约定继续履行。被上诉人诉至法院要求上诉人支付因拆迁导致的停产停业损失、搬迁补助费、装饰装修损失等各项费用。

  裁判结果

  一审法院认为，我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》虽规定应当对被征收房屋所有权人给予补偿，但规定的补偿项目包括被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿以及因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。其中的后两项补偿，其补偿对象虽然通常是被征收房屋的所有权人，但对于已经出租的经营性用房，在房屋被征收时，因承租人势必会遭受房屋装修、搬迁费用及停产停业等损失，该损失与房屋征收行为之间存在利害关系。在本案中，案涉房屋的现有的部分装修、设施设备等是被上诉人青岛某生物科技有限公司作为次承租人的投入，本案征收过程中确定相应补偿数额的评估是以该公司对案涉房屋装修、设备价值等为标的进行的估值，根据公平原则以及谁投资谁受益原则，支持被上诉人关于停产停业损失、搬迁补助费、装饰装修损失等诉讼请求。二审维持一审判决。

  典型意义

  案涉厂房在租赁过程中因为青岛院士双创高新技术产业园（一期）项目规划列入拆迁范围而被拆迁，虽然政府相关部门的拆迁补偿是对产权人的补偿，但是在承租人参与诉讼，转租关系能够确认的前提下，根据拆迁评估及谁投资谁受益原则，直接将产权人获得的拆迁利益中与次承租人相关的部分补偿给次承租人是有法律依据和现实意义的。这样就不需要产权人依据合同的相对性先补偿给承租人，再由承租人补偿给次承租人。本案的处理思路减少了当事人的诉累，有利于问题的直接解决，为实践中常见转租问题解决提供了新路径，让产权人直接与次承租人实际对话，有利于矛盾的高效解决，对城市更新和城市建设的有效推进大有裨益。（来源于青岛市中级人民法院2022年6月29日发布的涉拆迁房屋租赁合同纠纷审判典型案例）