承租人主张分配拆迁补偿款的诉讼时效可从拆迁补偿款实际领取之日起计算

上诉人崔某某与被上诉人孙某某房屋租赁合同纠纷

——承租人主张分配拆迁补偿款的诉讼时效可从拆迁补偿款实际领取之日起计算

  基本案情

  本案系出租人与承租人因拆迁补偿款分配引起的房屋租赁合同纠纷。2003年，出租人崔某某与承租人孙某某签订房屋租赁合同，承租人孙某某在经出租人崔某某同意后，将所承租房屋用于餐饮经营。后租赁期限延期至2015年。2013年案涉场地房屋因旧城改造被征用，租赁合同终止履行。2020年，承租人孙某某得知出租人崔某某领取补偿款项后，要求分得部分补偿款，双方多次协商未果，承租人孙某某提起诉讼。一审法院认为，承租人孙某某在租赁期间对房屋进行装饰装修且实际经营，因租赁合同不能继续履行而产生的相关经济损失应当获得适当拆迁补偿。经综合考虑合同履行情况、剩余租赁期限等案件事实后，一审判决出租人崔某某将领取的搬迁补助费、停产停业损失费按一定比例分配给承租人孙某某。一审判决后，出租人崔某某对判决不服，以承租人孙某某的诉请已过诉讼时效等理由提起上诉。

  裁判结果

  二审法院认为，在出租人实际领取相应拆迁补偿款之前，承租人即使向出租人主张补偿款，出租人亦可以其未实际获取补偿款为由予以拒绝，实际上出租人也确实无从给付，并且相关的补偿款项数额也无法确定。因此，一般来说，出租人实际获取拆迁补偿款系承租人能够向出租人据实主张拆迁补偿款的前提条件之一。

  案涉房屋于2013年列入拆迁范围，进入拆迁程序。 2016年出租人与有关部门签署拆迁协议，拆迁补偿款分多次发放，陆续结清。因拆迁补偿款的分配问题被上诉人一直找上诉人协商解决，被上诉人还就该拆迁补偿款的分配问题多次向有关部门反映问题要求解决。2020年，承租人在得知出租人已实际领取补偿款后向法院提起诉讼。综合前述，本案诉讼时效期间应自承租人知晓补偿款已经实际领取后起算，承租人起诉分配补偿款，未超诉讼时效，一审判决并无不当。

  典型意义

  根据我国现行法律法规的规定，房屋拆迁补偿中的被拆迁人为房屋所有权人，拆迁补偿协议签订主体分别为房屋征收拆迁部门与房屋所有人。因此，承租人通常不是拆迁补偿协议的签订主体。但承租人作为租赁房屋实际使用人，因房屋拆迁导致租赁合同无法继续履行，同样面临经营风险与财产损失。司法实践中，租赁房屋被征收拆迁，租赁合同解除，承租人可以依据租赁合同向出租人或房屋所有人依法要求补偿损失或分配补偿款。出租人在领取补偿款后，应将属于承租人的相应权益转交给承租人。承租人请求分配补偿款的诉讼时效可自知道或应当知道补偿款已经发放后起算。本案认定出租人应当在拆迁补偿范围内依据租赁合同关系对承租人的实际损失予以相应补偿，对妥善处理租赁合同关系中涉及的房屋拆迁补偿纠纷，具有积极参考及借鉴作用。（来源于青岛市中级人民法院2022年6月29日发布的涉拆迁房屋租赁合同纠纷审判典型案例）