当国企改制遗留问题遇上拆迁，分层解决避免矛盾激化

上诉人青岛某公司与被上诉人青岛市李沧区某居民委员会房屋租赁合同纠纷案

——当国企改制遗留问题遇上拆迁，分层解决避免矛盾激化

  基本案情

  1989年，被上诉人青岛市李沧区某居民委员会作为出租人与作为承租人的上诉人签订《租赁房协议书》，约定：将出租人集体所有制土地上的闲置平房235套，建筑面积7755平方米，其中包括土地、上下水、公共设施和道路，共占地：27.5亩，出租给承租人。租赁期限为三十年，约定了租金每年68056元整，三十年租金共计2041680元，租金一次性全部付清。后作为承租人青岛某国有企业进行了改制和整体搬迁等，合同到期后，上述土地及房屋中仍有承租人老职工居住。被上诉人起诉要求上诉人返还案涉房屋及土地并按照市场价格交纳合同到期至实际搬离腾让案涉房屋期间的占有使用费。

  裁判结果

  案涉《租赁房协议书》是双方当事人的真实意思表示，虽然合同约定的租赁期间为30年，但因当时《中华人民共和国合同法》尚未颁布，还没有对最长租赁期间的规定，即使超过20年期间部分无效，也不影响前20年租赁期间的合同效力。现案涉房屋土地租赁期限已经届满，出租人不同意上诉人继续租赁，按照市场价格交纳合同到期后的占有使用费予以支持。但是考虑到案涉房屋涉及到国有企业改制过程中老职工的遗留问题，在未能妥善解决该问题的情况下，直接判决腾让案涉房屋与土地影响到老职工的居住等权益，可待相关部门出台办法之后解决，故驳回了出租人腾让案涉房屋的诉讼请求。青岛某公司上诉后，二审维持了一审判决。

  典型意义

  本案既涉及到国有企业的改制遗留问题，还涉及到村庄城镇化进程的推进问题。合同约定的租赁期限已经到期，如果法院不予处理，不利于出租人青岛市李沧区某居民委员会的权益保护，案涉房屋占地27.5亩，也不利于该居民委员会城镇化建设的整体推进。在没有通过各方面协调解决老职工的居住问题的情况下直接判决腾让案涉房屋及土地，也不利于老职工权益的保护。综合本案具体情况，判决上诉人按照市场价格给付占有使用费的基础上对案涉房屋与土地暂时不予腾让，既保障了被上诉人的合法权益，亦为政府协调各部门一揽子解决问题赢得了时间。在判决作出的同时，二审法院向上诉人的主管单位出具建议函，推动历史遗留问题尽快解决，体现了司法对城市更新和城市建设的保障作用。（来源于青岛市中级人民法院2022年6月29日发布的涉拆迁房屋租赁合同纠纷审判典型案例）