承租人使用租赁房屋至合同约定的租赁期限届满，拆迁时承租人添附的装饰装修及搬迁补助不应支持

上诉人宋某某与被上诉人柴某某、青岛某工贸公司房屋租赁合同纠纷

——承租人使用租赁房屋至合同约定的租赁期限届满，拆迁时承租人添附的装饰装修及搬迁补助不应支持

  基本案情

  2012年11月25日，宋某某作为出租人与柴某某、青岛某工贸公司签订租赁合同一份，租赁期限自2012年11月25日至2017年11月25日。柴某某支付租金至2015年上半年。2015年12月21日宋某某与村委就案涉场地签订拆迁补偿协议。柴某某、青岛某工贸公司最终于2020年11月搬离案涉房屋。一审法院认为，案涉合同中的房屋因无建设工程规划许可证，故合同无效。但在案涉场地上青岛某工贸公司新建简易房、木头房各一处，该两处房屋依据拆迁补偿协议的补偿明细，已给予补偿，应归青岛某工贸公司所有装饰装修部分，根据公平原则，承租人与出租人各分得50%。搬迁补助，根据损失填补原则，应归青岛某工贸公司所有。停产停业补偿，因承租人在案涉场地经营、出租人对外出租经营，因拆迁导致双方均有损失，故各分得相应停产停业补偿的50%。一审判决后出租人不服上诉。

  裁判结果

  二审查明，虽然双方提交的合同版本内容不完全一致，但均有条款“在租赁期间，如乙方对租赁房屋进行装修及添加附属物品，应征得出租方同意，租赁期满可以由承租方自行移走，其他装修及附属品归出租方”。青岛某工贸公司主张案涉房屋用于经营饭店，2015年底因拆迁开始即无法经营，宋某某主张案涉房屋2014年就停止经营，其停止经营与拆迁无关，不应获得停产停业补偿。二审法院认为，简易房、木头房为青岛某工贸公司投资所建，且已获得补偿，依据谁投资谁获益的原则，相应补偿应归青岛某工贸公司所有。关于装饰装修及附属物部分，虽然双方合同无效，但原约定的租赁期限到2017年11月25日，因此，到该日期为止，案涉房屋的不可拆迁的装饰装修及添附物的所有权就应归出租人所有。承租人直到2020年方从案涉房屋中搬离，其对上述装饰装修及添附物的价值已利用完毕，故上述装饰装修及添附物的价值应归出租人宋某某所有。一审对此认定有误，二审法院依法予以纠正。关于搬迁补助费，因案涉房屋部分合同无效，青岛某工贸公司、柴某某本应搬走；且即使合同有效，到原合同约定的2017年11月25日承租人亦应搬离。故柴某某、青岛某工贸公司的搬离行为与是否拆迁并无因果关系，亦不应就此获得相应利益，故相应搬迁补助费亦不应由其取得，上述部分一审认定有误，二审予以纠正。关于停产停业补偿部分，因双方确认已于2015年之前停止经营，且现无证据证明停止经营与拆迁无关，故一审对停产停业补偿酌定双方各分得50%认定正确，二审法院予以维持。

  典型意义

  租赁房屋因政府征收而在租赁合同期内无法履行的，假如双方在租赁合同中并未约定该种损失如何分配承担，而承租人的损失又客观存在。应结合租赁合同的履行情况、剩余租赁期限以及被征收房屋拆迁补偿方案中的停产停业损失补偿金额等因素，酌定给予承租人适当补偿。在租赁合同无效的情况下，如果双方对损失承担有约定，应参照原约定处理。本案中原合同约定租赁期满装饰装修归出租人所有，客观上承租人搬离案涉场地时原合同约定的租赁期已届满，因此装饰装修的价值应归出租人所有，承租人无权再获得相应补偿；相应搬迁补助费用，如果合同有效，在租赁期内因拆迁导致承租人提前搬离，承租人有权获得相应补偿；但在合同无效以及原租赁期限已届满的情况下，承租人搬离与拆迁并无关系，因此上述补偿费用不应予以补偿。征收拆迁是城市更新和城市建设的重要部分，法院要充分发挥司法裁判示范引领作用，引导社会公众依法理性解决有关纠纷。在租赁合同案件中如系因拆迁补偿问题产生争议，无论合同是否有效，均需重点关注原合同约定的履行期限。因为如果承租人一直使用案涉房屋至原租赁期限届满，其很多权益已通过租赁合同的履行获得，就无权再获得因拆迁带来的补偿利益。这种裁判理念，可以避免承租人为获取不当的拆迁利益而拖延搬离案涉房屋，妨碍出租人取得拆迁补偿款及拆迁整体利益。（来源于青岛市中级人民法院2022年6月29日发布的涉拆迁房屋租赁合同纠纷审判典型案例）