施工方承诺维修却反悔，业主能直接告施工方吗？法院：找开发商！

“漏水是没修好，可保修期也过了呢”开发商拒绝担责，法院怎么判？

　　新房交付后持续漏水，

　　保修期内多次维修仍未解决，

　　开发商却以质保期届满为由

　　拒绝继续担责，

　　人民法院如何裁判？

　　近日，上海市普陀区人民法院（以下简称普陀区人民法院）审结了这样一起商品房买卖合同纠纷案。

　　案情回顾

　　2015年1月，林某与某房地产公司签订《上海市商品房预售合同》，购买了一处房屋，合同约定屋面防水、外墙防渗漏等工程保修期为5年，开发商自房屋验收交接之日起承担保修责任，房屋定于2015年9月30日前交付。

　　2016年1月，双方完成房屋交接，林某收房后发现房屋卧室、卫生间多处持续漏水，每逢大雨渗漏情况尤为严重，严重影响日常生活。

　　保修期间，林某多次通过物业公司向某房地产公司及施工方某工程公司报修，两方虽多次上门维修，但漏水问题始终未彻底根治。

　　2020年9月，在5年保修期届满前，林某发函要求某房地产公司延长3年质保期，遭到拒绝，保修期届满后该开发商便不再提供维修服务。

　　2021年1月，施工方某工程公司曾出具《承诺书》，承诺于当年4月30日前完成小区保修期内剩余维修问题，否则业主可委托第三方维修，费用由其承担，但最终林某房屋的漏水问题仍未得到修复。林某遂诉至人民法院，以房屋质量问题出现在保修期内为由，要求某房地产公司、某工程公司共同赔偿其维修房屋所需费用。

　　审理中，原告林某就涉案房屋漏水原因、修复方案、修复费用申请司法鉴定。鉴定报告明确，涉案房屋相关部位漏水，系因外墙、露台等处未按设计要求施工防水层，且密封材料存在老化、开裂等问题所致，并确认修复费用为3.1万余元。

　　被告某房地产公司辩称，房屋实际交付后5年保修期已届满，其不再承担维修赔偿责任，且涉案房屋露台部分未计入产证面积，属额外赠送部分，该部分即使产生维修费也应由业主自行负担。

　　被告某工程公司则认为，其与林某无合同关系，并非本案适格被告，无需承担赔偿责任。

　　人民法院裁判

　　普陀区人民法院经审理认定，房屋漏水问题发生在保修期内，某房地产公司作为开发商多次维修未彻底解决，不能以质保期届满为由免除责任。某工程公司与林某无直接合同关系，其出具的承诺书并非向林某作出，故林某要求其担责缺乏依据。

　　考虑到涉案房屋已交付多年，使用过程中存在自然损耗等客观情况，最终人民法院酌情确定某房地产公司支付林某房屋修复费用2.8万元，并承担相应司法鉴定费及案件受理费。

　　法官说法

　　黄  菊

　　普陀区人民法院民事审判庭法官

　　当前商品房交易中，房屋防水渗漏、施工质量缺陷等问题成为业主维权的常见痛点，部分开发商以质保期届满、赠送面积无保修义务等为由推诿责任，侵害了业主合法权益。本案的判决明确了商品房质量保修的认定标准，为破解此类问题、规范房地产开发企业行为提供了借鉴。

　　一、质保期届满不免除未根治质量问题的保修责任

　　商品房的质量保修责任并非以质保期届满为绝对免责边界，开发商对保修期内出现且未彻底修复的质量问题，仍应承担继续维修或赔偿责任。

　　本案中，案涉房屋漏水自交付后即出现，开发商在保修期内多次维修却未解决根本问题，该质量缺陷并非因业主使用损耗导致，而是施工本身存在缺陷，故即便质保期届满，开发商仍需对其施工缺陷造成的损失承担赔偿责任。这也明确了房地产开发企业应切实履行质量保修义务，对维修效果负责。

　　二、开发商对房屋附属设施亦负有质量保修义务

　　部分开发商常以露台、花园等为“赠送面积”、未计入产证为由，拒绝承担保修责任，该抗辩理由不能成立。开发商作为房屋建设方和出卖人，对交付房屋的主体结构及附属设施均负有质量保证义务，只要质量问题系施工缺陷所致，且发生在保修期内，无论该区域是否计入产证，开发商均应承担保修责任。

　　本案中，案涉房屋七层露台虽为赠送面积，但漏水系施工方未按设计要求施工防水层所致，属于施工质量缺陷，故开发商不得以“赠送面积”为由免除赔偿责任，这也明确了开发商的质量保修范围应及于房屋全部交付区域，不得随意缩小保修范围。

　　三、房屋质量维权全程留证、及时行权，守住自身合法权益

　　购房者遇到房屋漏水等持续性质量问题时，应做好全流程证据固定与权利主张，避免因证据缺失、行权不及时导致维权受阻：

　　一是报修应留痕，可通过物业书面报修、微信或短信告知开发商、邮寄函件等方式提出维修要求，留存工作联系函、沟通记录、邮寄凭证等，证明问题发生在保修期内且已多次主张权利。

　　二是维修盯效果，开发商维修后应验收确认，未彻底修复的，当场提出异议并书面记录，避免片面将“已修过”认定为“已修好”。

　　三是自费需审慎，确需自行委托第三方维修的，先书面通知开发商并保留通知凭证，同步留存维修合同、付款记录、发票、现场照片视频等，确保费用真实、与质量问题直接相关。

　　四是索赔不拖延，保修期届满前，可发函要求彻底维修，明确质量问题未根治的事实。自行维修产生的费用，应在问题解决后及时向开发商主张赔偿，避免因长期未主张而超过诉讼时效。

　　法条链接

　　一、《中华人民共和国民法典》

　　第五百零九条  当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

　　当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

　　当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。

　　二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

　　第十条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　来源丨上海市普陀区人民法院

　　高院供稿部门：民事审判庭（环境资源审判庭、执行裁判庭）

　　文字：吴宗怀、黄菊

　　转载自“上海高院”公众号