出租人自助行为超过合理限度的需向承租人赔偿损失

蔡某、某商业公司与罗某、某投资公司房屋租赁合同纠纷

——出租人自助行为超过合理限度的需向承租人赔偿损失

  基本案情

  罗某与蔡某签订《房屋租赁合同》将案涉租赁物出租给蔡某、某商业公司作经营购物中心使用。罗某因蔡某、某商业公司拖欠租金等费用，多次对租赁物断电导致双方争执，后罗某发出《解除合同通知书》，通知蔡某、某商业公司解除《房屋租赁合同》并付清欠款、交还租赁物业。蔡某、某商业公司反诉称罗某的断电行为导致其经营受阻、受有损失。

  裁判结果

  法院经审查认为，蔡某、某商业公司多期欠付租金等费用的行为构成根本违约，双方的租赁合同关系因罗某行使法定解除权而解除。罗某作为出租方，应当依照合同的约定，保证租赁物正常运转及不得干预蔡某、某商业公司的正常经营活动，此系其主要合同义务。罗某通过多次断电等违约行为妨碍蔡某、某商业公司正常的经营活动，给其造成严重影响。罗某的自助行为违反了合同义务，进一步阻碍了租赁合同的履行和恶化了双方的租赁关系，对合同解除也存在过错，需向承租人赔偿一定的损失。

  典型意义

  实践中，因承租人未按照约定期限支付租金等费用，出租人采取锁门、断水、断电等私力救济措施的现象普遍存在。但《民法典》第1177条对适法自助行为的构成要件进行了规定，主要包括须有不法侵害状态存在、须为保护自己的合法权利、须情况紧迫而来不及请求有关国家机关的援助、不得超过必要限度及须为法律或公序良俗许可；同时规定了“受害人采取的措施不当造成他人损害的，应当承担侵权责任”。一般情况下，承租人未支付租金损害的是出租人取得租金收益的权利，现实紧迫性不强，强行长时间锁门、断水、断电则可能直接导致承租人无法实现合同目的，造成的损失甚至会大于出租人的租金损失，进一步加深双方矛盾。此种私力救济方式超出适法的合理限度，不值得提倡。对于欠付租金的行为，出租人可以通过追究违约责任的方式催促及时履行义务；达到约定或法定解除条件的，可以通过行使合同解除权进行权利救济。（来源于2025年1月2日佛山市中级人民法院发布的房屋租赁合同纠纷十大典型案例）