房屋租赁合同虽被认定无效，但是应支付房屋占有使用费

北京海林兴工程技术有限公司与北京城建赫然建筑新技术有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书

  审理法院：北京市第一中级人民法院

  案号：(2023)京01民终2425号   

  案由：民事>合同、准合同纠纷>合同纠纷>租赁合同纠纷

  当事人上诉人（原审被告）：北京海林兴工程技术有限公司。

  被上诉人（原审原告）：北京城建赫然建筑新技术有限责任公司。

  审理经过上诉人北京海林兴工程技术有限公司（以下简称海林兴公司）因与被上诉人北京城建赫然建筑新技术有限责任公司（以下简称赫然公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院作出（2022）京0114民初297号民事判决，向本院提出上诉。本院于2023年3月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

  二审诉讼请求海林兴公司上诉请求：请求依法撤销一审判决，改判驳回赫然公司一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、一审判决存在认定事实不清。某汽车服务有限公司与海林兴公司签订的《租赁合同》中，约定某汽车服务有限公司将不平整的净地租赁给海林兴公司使用，海林兴公司对土地进行投资建设，但海林兴公司与赫然公司签订的《场地房屋租赁合同》中，租赁标的物已不仅是土地使用权，还包括由海林兴公司建设的地上物，因此双方签订的合同名称为“场地房屋租赁合同”。一审判决并未查明该部分事实，判决海林兴公司退还赫然公司自2019年3月25日起至2019年12月31日止的占有使用费错误。某汽车服务有限公司与海林兴公司之间的《租赁合同》因存在纠纷，目前尚在一审法院一审审理阶段，租赁合同仍处于有效。在此基础上，某汽车服务有限公司无权将租赁物再出租给某房地产经纪有限公司，某房地产经纪有限公司亦无权转租给赫然公司。一审庭审中，海林兴公司出示了某汽车服务有限公司与赫然公司相关负责人的录音，两家公司商量如何把海林兴公司踢出局，此种行为应属恶意串通损害第三人利益，这也是某汽车服务有限公司与某房地产经纪有限公司、某房地产经纪有限公司与赫然公司签订一系列租赁合同的背景。一审法院对该份录音证据视而不见，在一审判决中只字未提，同时未核查某房地产经纪有限公司是否实际向某汽车服务有限公司支付租金、赫然公司是否实际向某房地产经纪有限公司支付租金及赫然公司无障碍的占有使用租赁物至2021年9月22日被昌平区某镇人民政府强拆当天的事实。退一步讲，在上述三家公司的租赁关系中，还包含海林兴公司地上建筑物所有权的租赁，其并无权租赁及转租，即海林兴公司系案涉租赁土地使用权人、地上物所有权人，赫然公司占有使用期间不仅要向海林兴公司支付土地使用费，更要支付地上物使用费。而一审法院并未查清该部分事实，直接剥夺了建筑物所有权人对建筑物收取租金的权利。二、一审判决违反诉讼程序，并直接影响裁判的正确性。海林兴公司起诉某汽车服务有限公司要求确认《租赁合同》有效、继续履行合同等租赁合同纠纷一案，目前正由一审法院审理且尚未结案。另案中海林兴公司与某汽车服务有限公司之间的租赁关系是否应当继续履行，直接影响本案海林兴公司与赫然公司、某汽车服务有限公司与某房地产经纪有限公司、某房地产经纪有限公司与赫然公司各方之间的租赁关系是否有效、如何履行的问题，属于民事诉讼法第153条第（5）项规定的，本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的情形，应当中止诉讼，而一审法院并未考虑上述中止情形，径直作出判决，将直接影响裁判的公正性、正确性。

  二审辩方观点赫然公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决，不同意海林兴公司的上诉意见。海林兴公司提出租赁合同是场地和房屋租赁合同的主张，一审法院对此已经查明。海林兴公司和某汽车服务有限公司另案的结果并不影响本案双方之间的合同关系，本案双方之间的合同关系是独立的，虽与另案有一定关联但并无直接关联，所以不符合民事诉讼法第153条有关中止审理的规定。

  一审诉讼请求赫然公司向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令海林兴公司退还赫然公司占有使用费562000元；2.请求判令海林兴公司支付逾期退还占有使用费利息63295.06元（以562000.00元为基数，自2019年3月20日起到2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利息计算；自2019年8月20日起暂计至2021年12月31日，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，利息计算表附后）；3.自2022年1月1日起至实际清偿之日的逾期利息，海林兴公司应继续偿付；4.诉讼费用由海林兴公司承担。

  一审法院查明一审法院认定事实如下：2002年6月11日，出租方某商贸公司与承租方海林兴公司签订《租赁合同》，约定：第一条、租赁资产。出租方根据本合同出租土地使用权，该块土地位置与四周范围及现状的具体情况如本合同附图所示。第二条、租赁期限。自2002年6月11日起至2038年5月25日止。

  海林兴公司将其中部分出租给赫然公司。2006年12月7日，出租方（甲方）海林兴公司与承租方（乙方）赫然公司签订《场地房屋租赁合同》，约定：一、出租项目。甲方将位于北京市昌平区某镇某桥某路南侧（即某公司南侧相邻厂区）约六十五亩场地及房屋出租给乙方（附平面图一份）用于经营使用。二、承租期限、租金支付、交款方式及日期。1.承租期限：自2007年1月1日起至2026年12月31日止，共计20年。2.租金支付：年租金为55万元，租赁期内不递增。

  2007年1月5日，甲方海林兴公司与乙方赫然公司签订《场地房屋租赁补充协议》，约定：二、甲方在收到前四年租金和建厂施工图纸后经双方确定开工之日起三个月内将厂房建成并交付使用。

  海林兴公司将租赁标的物交付给赫然公司，赫然公司向海林兴公司支付租金至2019年12月31日。

  2018年10月11日，甲方海林兴公司与乙方赫然公司签订《补充协议》，约定：一、补偿金额及支付日期。乙方在租期内将甲方的部分场地及房屋出租给两家公司使用，并签订了《房屋场地租赁合同》（第一家公司全称为北京某商贸有限公司）、《场地租赁合同》（第二家公司全称为北京某设备租赁有限公司），此两份合同均以附件形式附于本补充协议。经甲乙双方协商后，乙方同意在原有租金（每年六十五万元）基础上给予甲方额外租金补偿，每年补偿金额为乙方与两家公司签订的《场地租赁合同》《房屋场地租赁合同》两份合同中年租金总额的50%，共计156115元人民币。自本补充协议签订之日起十五日内支付第一年租金（2018年6月30日至2019年6月30日）。

  2019年3月8日，某汽车服务有限公司张贴《腾退通知》和《通知书》于赫然公司大门处，欲收回海林兴公司承租的位于某镇某桥某路南侧的地块约128亩土地。

  2019年3月14日，海林兴公司与赫然公司签订《关于解除合同的协议》，约定：关于2019年3月14日海林兴公司与某汽车服务有限公司解除协议的声明，签字盖章后，后期的解除协议在签订过程中，如海林兴公司不能有效的与某汽车服务有限公司签订土地租赁解除协议，则视为此声明自动失效。

  2019年3月16日，赫然公司向海林兴公司出具《解除<场地房屋租赁合同>通知书》，写明2019年3月8日，该地块的权利人某汽车服务有限公司以与你公司没有书面租赁合同、你公司长期拖欠该公司土地使用费差额并拒交近一年租赁费等严重不诚信行为，通知解除并终止与你公司的租赁关系，并在我公司门口张贴《腾退通知》，要求你公司腾退归还土地。因你公司一直不主动并妥善处理与某汽车服务有限公司的矛盾，导致我公司大门被堵、进出公司的唯一通道被阻、不能通行，我公司的客户订购和定做的产品无法运出，所有生产经营活动完全停滞，客户和我公司均蒙受巨大经济损失，而你公司至今不解决问题，导致客户和我公司的损失一天一天加大。鉴于土地权利人已从你公司收回土地，你公司已无法继续履行合同。且根据合同约定和法律规定，你公司作为出租方，保证我方无障碍使用场地，是出租方的义务，你公司的行为已构成根本违约。为此，我公司现书面通知你公司如下事项：一、自即日起，解除与你公司就某镇某桥某路南侧（即某公司南侧相邻厂区）约65亩场地及房屋，于2006年12月7日签订的《场地房屋租赁合同》。

  2019年3月19日，海林兴公司向赫然公司出具《关于<通知书>之复函》，写明针对2019年3月16日土地权利人某汽车服务有限公司单方要求解除我司之间的租赁关系，并在3月8日采取了组织众多人员强行进驻及3月10日采取擅自用挖掘机断路等非法行为。我司已经就此事件向某汽车服务有限公司复函，指出某汽车服务有限公司单方解约的行为是违约的，其擅自强行进驻租赁场地及断路的行为是违法的。贵司在未进行任何书面催告的情况下，在不了解事实真相的前提下，向我司发出单方解约函，不符合贵我双方签订的合同约定及法律规定。首先，贵司在确定使用租赁场地受阻，且严重影响到贵司租赁合同目的无法实现时，贵司才有权提出解除租赁合同的要求。否则贵司单方解除合同的理由即不成立。2019年3月17日，租赁场地断路已经畅通，贵司提出解约的理由已经消失。因此，贵司提出单方解约的程序不符合法律规定，单方解除合同的理由也不成立。其次，贵司来函称某汽车服务有限公司已经收回土地的说法是不成立的。截止到发本函止，贵司一直在使用租赁场地和房屋办公，并没有出现某汽车服务有限公司收回租赁场地的情形发生。最后，贵司一方面提出要求解决与我司之间的租赁关系，另一方面贵司仍然在使用我司投资建设的房屋办公。

  2019年3月20日，赫然公司再次向海林兴公司出具《解除<场地房屋租赁合同>通知书（续一）》，写明对我公司已交尚未享受的租期所对应的租金，贵公司应予退还；自2019年3月8日至2019年3月17日期间，因你公司的原因导致我公司大门被堵、进出公司的唯一通道被阻、不能通行，我公司的客户订购和定做的产品无法运出，所有生产经营活动完全停滞，客户和我公司蒙受的巨大经济损失，你公司应予赔偿。

  赫然公司举示2019年3月25日，甲方（出租方）某汽车服务有限公司与乙方（承租方）某房地产经纪有限公司签订的《租赁协议》一份，协议约定：一、租赁标的。甲方同意将位于北京市昌平区某镇某桥某路南侧（即某公司南侧相邻厂区）65亩土地，出租给乙方经营使用。二、租赁期限八年，自2019年3月25日至2027年3月24日。

  2019年3月26日，甲方（出租方）某房地产经纪有限公司与乙方（承租方）赫然公司签订《租赁合同》，约定：一、租赁标的。1.租赁标的是位于北京市昌平区某镇某桥某路南侧（即某公司南侧相邻厂区）65亩土地及其地上物。二、1.租赁期限：与甲方和该租赁标的权利人的租赁期限保持一致。2.租金标准：甲方根据乙方的生产经营需要和实际使用情况，确定乙方租金标准为65万元/年，租赁期内不递增。

  2019年3月29日，赫然公司出具《关于<通知书>之复函的答复》，写明：一、某汽车服务有限公司于2019年3月8日收回出租土地一事，系既成事实。你公司与某汽车服务有限公司之间的关系和纷争，与本公司无关。三、2.某汽车服务有限公司已收回该宗地块。本公司在与你公司解除租赁合同关系后，与你公司就该地块已没有合同关系。本公司已通过合法途径，从相关合法权利主体重新取得租赁权，你公司不得再以任何形式向本公司提出任何权利主张。

  2019年5月甲方某房地产经纪有限公司与乙方赫然公司签订《补充协议》，约定：乙方与北京某商贸有限公司、北京某设备租赁有限公司、北京某建设工程有限公司签订的转租协议均未到期，乙方应与上述三公司解除并终止合同关系，甲方承诺，在乙方与上述三公司解除并终止合同关系后，同意维持原租赁条件，与上述三公司重新签订租赁协议。

  经与当事人核实，该地上房屋未取得建设工程规划许可证，现已被腾退。

  一审法院认为与裁判一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，以合法形式掩盖非法目的，违反法律、行政法规的强制性规定所签订的合同无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《场地房屋租赁合同》《场地房屋租赁补充协议》《补充协议》约定出租的地上房屋未取得建设工程规划许可证，目前已被腾退，故双方签订的上述协议违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。

  对于赫然公司提出的要求海林兴公司退还占有使用费并支付利息的诉讼请求。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。首先需要明确应支付房屋占有使用费的止算日期。在赫然公司与某房地产经纪有限公司签订的《租赁合同》中，双方约定的租赁期限自2019年3月25日起算。海林兴公司在起诉某汽车服务有限公司的起诉状中称某汽车服务有限公司自2019年3月7日起，就强行闯入海林兴公司承租的地块，霸占赫然公司承租土地及地上所建厂房至今。赫然公司主张占有使用费应支付至2019年3月19日即赫然公司向海林兴公司发出《解除<场地房屋租赁合同>通知书（续一）》，要求解除《场地房屋租赁合同及相关协议》之日的前一日。海林兴公司认为，海林兴公司与某汽车服务有限公司并未就案涉场地解除租赁合同，赫然公司一直在占用从我司租赁来的土地及房屋。根据某房地产经纪有限公司与赫然公司签订的《租赁合同》之约定，租期自2019年3月25日起开始计算，赫然公司支付房屋占有使用费的止算日期应至2019年3月24日。现赫然公司向海林兴公司支付了2018年、2019年租金130万元。至于还付了2万元，双方当事人均认可，系支付的滞纳金。该滞纳金非占有使用费范畴，一审法院不予处理。双方当事人约定的租金标准为每年65万元，另租金补偿标准为自2018年6月30日至2019年6月30日期间为156115元。故海林兴公司应退还赫然公司自2019年3月25日起至2019年12月31日止的占有使用费387565元（保留至个位）。超过部分，无事实及法律依据，该院不予支持。对于赫然公司提出的要求海林兴公司退还占有使用费利息的诉讼请求，因对合同无效的后果，双方均有责任，故对该项诉讼请求该院不予支持。

  综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决：一、北京海林兴工程技术有限公司与北京城建赫然建筑新技术有限责任公司于2006年12月7日签订的《场地房屋租赁合同》、于2007年1月5日签订的《场地房屋租赁补充协议》、于2018年10月11日签订的《补充协议》无效；二、北京海林兴工程技术有限公司于本判决生效之日起七日内，向北京城建赫然建筑新技术有限责任公司返还房屋占有使用费387565元；三、驳回北京城建赫然建筑新技术有限责任公司的其他诉讼请求。

  二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。海林兴公司向本院提交（2022）京0114行初411号行政判决书，用以证明镇政府强拆是违法行为，海林兴公司承租了涉案土地并进行了相关建设，与本案有关的房屋和建筑物都是海林兴公司建设的，并对此应当享有所有权。赫然公司发表质证意见为，对该证据的真实性认可，证明目的不认可。海林兴公司主张依据行政判决中对于主体的表述可以认定为涉案的房屋所有权归其所有，缺乏依据，涉案土地是集体土地，仅凭海林兴公司进行建设不能证明地上物就归其所有，且该行政判决是针对镇政府拆除房屋行为的认定，与本案没有直接关联。

  本院查明本院经审查认为，对该证据的真实性认可，依据该行政判决书可以认定海林兴公司在承租土地上进行了建设，但并不能证明其对案涉土地上的建筑物是否享有权属的情况。

  本院对一审法院认定的事实予以确认。

  本院认为本院认为，根据海林兴公司提出的上诉请求及赫然公司的答辩意见，本案争议焦点为海林兴公司是否应当向赫然公司返还房屋占有使用费。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，海林兴公司与赫然公司签订的《场地房屋租赁合同》《场地房屋租赁补充协议》《补充协议》所约定出租的地上房屋未取得建设工程规划许可证，均应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。一审法院结合赫然公司向海林兴公司支付款项、赫然公司占有使用案涉地上房屋等情形，判决海林兴公司向赫然公司返还相应的房屋占有使用费，并无不当，本院予以确认。现海林兴公司主张一审判决认定事实不清，直接剥夺了海林兴公司对建筑物收取租金的权利，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。

  对于海林兴公司提出其与某汽车服务有限公司之间的另案诉讼直接影响本案裁判结果，一审法院未中止本案诉讼，诉讼程序违反法律规定的上诉理由，经查，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的……”根据本案查明的事实，本案并不存在上述法律规定的必须以某汽车服务有限公司与海林兴公司之间尚未审结的另案审理结果为依据的情形，故本院对该项上诉理由不予采纳。

  综上，海林兴公司的上诉请求均不能成立，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

  裁判结果驳回上诉，维持原判。

  二审案件受理费10052.95元，由北京海林兴工程技术有限公司负担（已交纳）。

  本判决为终审判决。

  二Ｏ二三年四月十七日