​物业公司未及时催交物业费导致超过诉讼时效，法院不予支持

物业公司未及时催交物业费导致超过诉讼时效，法院不予支持

  基本案情：张某与甲物业公司签订物业服务收费协议，对物业费、垃圾清运费进行了约定，张某交纳上述费用至2017年9月30日。甲物业公司起诉张某，要求张某支付2017年10月1日至2021年9月30日4个年度的物业费和垃圾清运费。庭审中，甲物业公司提交照片，欲证明曾于2017年、2019年和2021年在张某住宅处张贴交费通知单。张某除了认为甲物业公司提供的物业服务不达标外，还主张甲物业公司主张的物业费已经超过诉讼时效。

  裁判结果：法院生效判决认为，甲物业公司提交的其2019年张贴缴费通知单的照片，内容不清晰且并未提供原始载体，对该照片的真实性和关联性，法院不予认定；甲物业公司另提交的两张照片不能显示通知单的张贴位置，法院对其关联性不予认定。按照物业服务收费协议的约定，物业费以年为一个交费周期，2017年10月1日至2018年9月30日期间的物业服务费，张某应于2017年9月1日交纳，截至甲物业公司提起诉讼，上述期间的物业服务费已经超出诉讼时效期间，法院不予支持。对于垃圾清运费，并未明确约定支付时间，垃圾清运费的主张并未超过诉讼时效。综上，法院判令张某支付2018年10月1日至2021年9月30日3个年度的物业费和2017年10月1日至2021年9月30日4个年度的垃圾清运费。

  要点提示：实践中，物业公司通过诉讼途径追索物业费多是业主多年欠交且经过多次催交后仍不交纳的，此时要注意诉讼时效问题。我国《民法典》中规定的诉讼时效为三年，一般物业服务合同中会约定物业费以一年为一个交费周期，并约定交费时间，因此每年的物业费可以单独计算诉讼时效。一方面，物业公司应当按照法律规定安排好物业费催交的工作流程，避免因工作疏忽在法定时效内没有及时催交；另一方面，催交中要留存好相关的催交证据，如能证明时间的录音录像、相关催交照片、协商记录等完整、清晰的证据。避免在诉讼中因催交不及时或留存证据不足，导致请求被驳回。（来源于2023年8月24日北京市住建委联合北京市二中院共同遴选编写了5个涉物业收费典型诉讼案例）