购房被开发商虚假宣传误导，如何解约索赔维权？
编者按：
开发商销售房屋时虚假宣传房屋为普通住宅，隐瞒房屋配套用房的真实规划属性，致使购房者高价购房、居住多年后无法交易。该行为导致购房合同核心目的无法实现，购房者可依法解除合同，要求开发商退还房款并赔偿房屋差价等全部损失。买房17年后发现“住宅”成了“配套”，这房能退吗？
案 情 简 介
很多家庭倾尽积蓄买房，图的是一个安居乐业，但刘女士（化名）却没想到，住了二十年的房子，有一天竟发现“不能上市交易”。刘女士在2005年买了一套商品房用于居住，房产证上显示的设计用途也是住宅。2022年下半年，刘女士想卖掉这套房屋，却被告知这套房屋在规划中是“管理用房”，不能出售。刘女士遂将开发商大华公司（化名）诉至法院，要求确认双方所签《商品房买卖合同》无效，若法院认定合同有效则要求解除《商品房买卖合同》，要求退房及返还购房款，并赔偿损失500余万元。海淀法院经审理，判决解除《商品房买卖合同》、刘女士腾退案涉房屋并交还给大华公司、大华公司退还房款70余万元并赔偿损失400余万元。
刘女士诉称，2005年，其本来想购买同小区的一套高层住房，但开发商的销售人员向其介绍一层的案涉房屋，称与高层的房屋性质一样。于是其与开发商签订了《商品房买卖合同》，单价为每平方米5000余元，总金额70余万元。案涉房屋的房产证载明产别是私有房产，设计用途为住宅。开发商还使用该房产证帮助其办理了住宅房屋的公积金抵押贷款。2022年，其想卖房，但是中介查询后告知房子的登记性质有问题。经咨询，其才得知案涉房屋在规划中是不能用于出售的“管理用房”。开发商明知案涉房屋不能出售，仍向其出售“管理用房”性质的房屋，应赔偿其相应损失。
开发商大华公司辩称，《商品房买卖合同》中载明案涉房屋的规划用途为配套且该房屋仅作为配套使用，该合同可以证实刘女士在购买案涉房屋时就已知悉涉案房屋的性质为配套，刘女士现在主张公司欺瞒其房屋性质无事实依据。公司已履行合同义务，刘女士要求公司赔偿损失的诉请无事实及法律依据。
法 院 审 理
法院经审理后认为，大华公司与刘女士签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋出售给刘女士，并办理了产权登记。关于《商品房买卖合同》效力的认定，大华公司具备房地产开发资质，并取得了销售许可证，现有证据无法认定大华公司在出售房屋时存在欺诈、胁迫情形，且事实上已将案涉房屋过户至刘女士名下并由刘女士居住使用，亦不存在违反法律、行政法规的效力性强制性规定，因此，应认定合同有效。在合同有效的情况下，案涉房屋的性质为“配套”，并非住宅性质房屋，刘女士要求解除合同、退还房款并赔偿损失。大华公司作为房地产开发公司，理应知道住宅性质房屋是为了满足居住需求，而配套性质房屋一般为完善社区功能，二者在用途、产权登记、规划目的等方面存在明显不同，并应将此特殊情况告知购房人。即使《商品房买卖合同》中载有“配套”的内容，但不能以此认定刘女士知晓所购房屋的性质，且刘女士以住宅房屋市场价标准购买管理用房也明显不符合常理，因此对于大华公司所持刘女士自愿购买配套性质房屋的主张，法院不予采信。刘女士在履行合同义务后，取得案涉房屋所有权，应享有占有、使用、收益和处分的权利，但因房屋性质问题，其无法享有房屋完整的权利，其购买商品房本应获得的利益丧失。在此情况下，可认定案涉商品房买卖合同的目的无法实现，大华公司对此负有责任，故对于刘女士要求解除合同、退还房款、赔偿损失的请求，法院应予准许。关于房屋差价损失，是购房人失去购买类似条件房屋的机会损失，现刘女士无法以相同价格购买同等条件房屋，理应获得补偿。关于刘女士主张的购房损失，法院以案涉房屋同等条件房屋的市场价值为基础，考虑到刘女士的实际损失，兼顾合同履行情况、过错程度、预期利益，以及刘女士居住多年之事实，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定大华公司应向刘女士赔偿的损失数额。最终，法院判决解除《商品房买卖合同》、刘女士腾退案涉房屋并交还给大华公司，大华公司退还房款70余万元并赔偿损失400余万元。
宣判后，大华公司提起上诉，二审法院维持原判。该判决现已生效。
法 官 说 法
买卖房屋涉及到大额交易，对每个家庭都是一件不小的事。为了防止发生买房后的闹心事，在此，作出以下提示：
一、购买房屋时擦亮眼、多打听。购房人应尽到合理必要的注意义务，在审慎查看房屋状况、了解房屋规划设计、对房屋有全面认知后再行交易。签约时应逐条认真阅读合同条款，如有疑问，应当及时提出，如开发商有所承诺，应当以书面协议的方式固定下来。
二、开发商对房屋规划用途、买卖限制等足以影响购房人决策的关键信息，负有主动、全面告知的义务。如因未充分告知导致购房人产生重大误解或者信赖利益损失，开发商应承担赔偿责任。对此，开发商应举证证明已经尽到提示义务，购房人充分知悉所购房屋的性质。
三、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故即使《商品房买卖合同》中对房屋的相关约定有重大瑕疵，但合同并不当然无效。
（文中均系化名）
文/孙婉仪、王晓丹 来源：北京市海淀区人民法院
专家评析
————知法善用、保护权益————
（以下评析仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
商品房买卖中，开发商对房屋规划、产权、交易限制等关键信息负有绝对告知义务，虚假宣传、隐瞒实情属于严重违约。即便购房多年，只要能证实开发商存在误导欺诈行为，购房者均可依法解约退房、索赔差价损失，司法机关会优先保护善意购房者的财产权益。
维权攻略
————类案参考、行动指南————
（以下攻略仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
固定虚假宣传证据
留存开发商销售话术、宣传资料、沟通录音、中介查询记录，证明开发商将配套用房宣传为普通住宅的欺诈事实。
调取房屋权属档案
前往不动产登记及规划部门，调取房屋规划用途、交易限制等官方备案档案，固定房屋产权不符的核心证据。
统计核算全部损失
精准统计购房本金、多年房屋差价、资金占用损失等，必要时申请司法鉴定，出具权威损失评估报告。
书面主张合法诉求
以书面形式向开发商提出解约、退款、赔偿要求，明确维权诉求和期限，留存书面送达凭证。
正式提起司法诉讼
准备起诉状和全套证据材料，向房屋所在地法院立案，主张解除合同、退还房款、赔偿全部经济损失。
跟进判决执行落地
耐心等待庭审判决，胜诉后若开发商拒不履行赔付义务，第一时间申请法院强制执行，确保权益落地。
问疑解惑
————提出问题、得到解答————
（以下问答仅针对特定的情形，若情况不同请咨询邓杰律师）
问题1：开发商购房虚假宣传需要担责吗？
答：需要担责。房屋性质、交易资格属于核心购房信息，开发商虚假宣传、隐瞒真实情况，误导购房者交易，存在完全过错，需承担违约赔偿责任。
问题2：购房虚假宣传可以解除合同吗？
答：可以。因开发商虚假宣传导致购房者对房屋属性产生错误认知，无法实现购房居住、交易的核心目的，符合法定合同解除条件。
问题3：房产交易信息欺诈如何认定？
答：开发商明知房屋为不可交易的配套用房，却对外宣传为普通住宅，引导购房者以住宅价格购买，即可认定为房产交易信息欺诈。
问题4：购房预期利益损失可以索赔吗？
答：可以。购房者本可获得房屋完整的占有、使用、交易权益，因开发商过错丧失预期利益，可依法主张对应的经济损失赔偿。
问题5：商品房买卖纠纷起诉需要什么证据？
答：需要房屋规划证明、房产证、购房合同、付款记录、销售宣传误导证据、房屋无法交易证明、损失评估材料等核心证据。
问题6：二审是否会维持退房赔偿判决？
答：司法实践中，开发商隐瞒房屋核心属性、误导购房的事实清晰、证据充分的，一审胜诉后二审大多会维持原判，保障购房者合法权益。