租房纠纷胜诉关键：证据收集的六大实战技巧
编者按：
房屋租赁纠纷中，证据的完整性决定案件成败。有效证据应包括入住及退租时的房屋状况记录、沟通记录、付款凭证等。孤立的事后照片难以证明因果关系，需结合交接记录、维修单据、专业鉴定等形成完整证据链。出租人应提交证据证明承租人未按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物， 致使租赁物受到损耗，否则应承担不利法律后果
——王某与邰某房屋租赁合同纠纷一案
基本案情
王某与邰某签订《北京市房屋租赁合同》，承租涉案房屋。邰某表示，王某于合同期满前搬离涉案房屋，王某搬离当天，其找人简单检查房屋，收回钥匙。后其自行前往涉案房屋查看时发现涉案房屋内地板损坏、厨房热水器漏水、厨房热水器下方管道漏水并拍摄照片，支出维修费用2000元左右。邰某认为，上述损失系因王某未在租赁期内按照约定的方法使用房屋所致，应当从押金中予以扣除，因此未退还王某房屋押金。故王某诉至法院，要求邰某退还房屋押金。
裁判结果
通州法院经审理认为，关于邰某主张“涉案房屋内地板损坏、热水器漏水、热水器下方管道漏水，不同意退还押金”的答辩意见，邰某提交的现有证据不足以证明涉案房屋内更换地板、热水器及下方管道漏水系因王某不当使用涉案房屋所致，故对邰某要求从押金中扣除损失的意见，本院不予采纳。判决邰某退还王某房屋押金。
一审宣判后，各方当事人均未上诉，案件已生效。
典型意义
房东以租客未按照约定使用租赁物，导致租赁物损坏，
能否主张用押金抵扣损失。一方面，应注意相应损失是否由租客造成，此时举证责任在于提起主张的一方。另一方面，应注意合同中是否对于押金的抵扣情形做了明确约定，《住房租赁条例》明确，除住房租赁合同约定的情形以外，出租人无正当理由不得扣减押金。（来源于2025年9月24日北京市通州区人民法院召开新闻通报会上发布10个住房租赁案件典型案例）
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
问题1：租房照片能作为法庭证据吗？
答：可以，但需证明拍摄时间、地点、真实性，最好有双方确认或第三方见证。
问题2：微信聊天记录怎么保存有效？
答：保留原始载体，不要删减，必要时进行公证或电子证据保全。
问题3：没有书面合同怎么办？
答：转账记录、聊天记录、实际履行行为均可证明租赁关系存在。
问题4：维修发票能证明是租客弄坏的吗？
答：维修发票仅能证明支出金额，不能证明损坏原因和责任归属。
问题5：找中介作证有用吗？
答：中介作为第三方见证人，其证言具有一定证明力，但需出庭接受质证。
问题6：证据不足会怎么判？
答：主张方举证不能的，承担不利后果，法院一般不支持其诉讼请求。