违约金已包含房屋空置造成损失！再要这笔钱，法院直接驳回
编者按：
违约金的法律性质主要是“补偿性”，用于弥补违约行为造成的实际损失。如果法院支持的违约金数额已足以覆盖合同解除后的合理损失（如合理空置期租金），当事人再另行索赔房屋空置损失，属于重复主张，法院将不予支持。承租方违约解除合同并主动交付房屋的情况下，出租方应采取适当措施防止损失扩大，对于自 行扩大的损失，不应予以支持
——顾某与北京某住房租赁有限公司房屋租赁合同纠纷一案
基本案情
顾某与北京某住房租赁有限公司签订《资产管理服务合同》。合同履行过程中，北京某住房租赁有限公司向顾某寄送《解约通知函》，并通过告知顾某房屋密码的方式进行了房屋交付。《解约通知函》发出后，双方曾以房屋租赁合同纠纷诉至法院，另案生效判决认定北京某住房租赁有限公司解除合同行为存在违约，故判决确认双方签订的《资产管理服务合同》于2020年12月29日解除，并判决北京某住房租赁有限公司向顾某支付截至合同解除日的租金。现顾某将北京某住房租赁有限公司诉至法院，要求北京某住房租赁有限公司按照月租金两倍的标准支付违约金，并要求北京某住房租赁有限公司支付解除合同导致房屋空置造成的经济损失。
裁判结果
通州法院经审理认为，北京某住房租赁有限公司的提前解约行为，已由生效判决认定为违约，故法院酌定按照两个月的租金标准支持顾某主张的违约金，违约金即系用于弥补守约方的损失。其后因房屋空置造成的损失为自行扩大的损失，故对于顾某的该项诉讼请求，本院不予支持。
一审宣判后，各方当事人均未上诉，案件已生效。
典型意义
在对租赁案件中守约方的损失进行认定时，要明确该损失是否属于因违约行为导致的合理损失，违约金的用途系用于弥补守约方的损失，合理止损期内的损失应当支持，其后的损失为自行扩大的损失不应予以支持。
合理止损期的认定，一方面要结合合同内容、违约情形、房屋使用情况等综合予以确定；另一方面要充分考量守约方在违约行为发生后采取了适当措施防止损失扩大，若守约方未采取适当措施，对于其自行扩大的损失应当自行承担。（来源于2025年9月24日北京市通州区人民法院召开新闻通报会上发布10个住房租赁案件典型案例）
问疑解惑
———提出问题、得到解答————
问题1：合同约定两个月租金作为违约金，房子空了三个月，能再要一个月损失吗？
答：大概率不能。两个月违约金已覆盖了法院可能认定的合理止损期（通常为1-2个月）损失，再索赔空置损失构成重复主张。
问题2：如果违约金很低（比如半个月租金），但损失很大，怎么办？
答：可以请求法院依据实际损失酌情增加违约金数额，或者在实际损失超过违约金时，就差额部分另行索赔。
问题3：守约方能不能选择不要违约金，直接按实际损失索赔？
答：可以。守约方有权选择主张违约金或实际损失，但二者不能兼得，只能择一或就差额部分主张。
问题4：法院怎么判断违约金是否“足以覆盖”损失？
答：法院会综合考虑合同约定、实际空置期、市场行情、双方过错等因素，判断违约金数额是否大致相当于合理损失。
问题5：租客违约，房东索赔违约金后又索赔中介费损失，可以吗？
答：中介费损失如果是因租客违约导致合同解除而发生的实际损失，且违约金未明确涵盖此项，可以一并主张，但总额不应远超实际损失。
问题6：如果合同里没写违约金条款，房东怎么索赔？
答：房东可以直接按实际损失索赔，包括合理止损期内的租金损失、招租产生的中介费等，但需提供充分证据证明损失金额。